令和8年1月15日　提出 神戸東灘 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -28 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区御影本町２丁目７１６番 ｢御影本町２－１１－１７｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北5.6m市道 水道、ガス、下水 阪神御影 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．６ｍ 市道 交通 施設 阪神御影駅南方 200m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因の変動はなく、低層住宅地として継続するものと 予測する。引き続き、地価は上昇で推移するであろう。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は主として阪神電鉄本線沿線を中心とし、ＪＲ東海道本線、阪急神戸線の沿線圏域も含む住宅地域全体で あると判断した。需要者は主に大阪、神戸、阪神間諸都市への通勤する者が多く、一部圏外からの転入もみられる。阪 神沿線であるが、利便性が良い住宅地域であることから、需要は底堅く、安定している。土地は標準地の規模で４００ ０万円前後、新築戸建総額で６０００万円台が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　一般住宅が多く建ち並ぶ既成の住宅地域にあり、利便性が良いことから、共同住宅も見られる。ただ、共同住宅を想 定するには画地規模が小さく間口も狭いので、収益還元法の適用は断念した。よって上記市場の特性を考慮し、市場の 実態を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、この価格は代表標準地との検 討結果からも均衡を得ており妥当なものと判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    370,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [103.0] 100 [103.3] [100.0] 100 367,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    353,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口は概ね微減傾向である。利便性 、住環境に優れた地域が多く、土地需要は概 ね安定している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％