別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
神戸東灘 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 -17 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 558,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区本山北町６丁目２８９番５６
｢本山北町６－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ駅に近い住宅
地域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 岡本

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　北４
ｍ市道		 交通

施設		 岡本駅北東方

210m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏
やかに回復しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    558,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域である。需要者の
中心は同一需給圏のうち神戸市及び阪神間諸都市の居住者がほとんどを占める。中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住
宅地域であり、利便性等も良好である。住宅建設は弱含んでいるが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。
土地は２３０㎡程度で１２，０００万円～１４，０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸マンション等の収益物件も比較的多い地域であるが、収益価格の試算過程においては、想定要素を多分に含み、そ
の精度はやや信頼性に欠けると思われる。当該地域においては、利便性のほか環境等を重視した取引が多く、信頼性の
高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、相対的に精度
が劣る収益価格は参考程度とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    625,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[119.9]		 [102.0]
100		 554,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利及び住宅ローン減税の延長等の政策の
後押しもあり、東灘区の特徴を踏まえた地域
性から需要は底堅く推移している。


中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域
であり、利便性等は良好である。実需等を反
映して、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＨ３０８
国
-30		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3.3m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
b ＳＮ３０８
国
-20		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ＮＭ３０８
国
-22		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専

(70,150)
d ＯＴ３０８
Ｙ
-46		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e ＯＴ３０８
国
-19		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6.2m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,407  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
371,296 		 100
[  68.1]
545,222 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
556,000 
b (　           ) 
699,569  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
710,762 		 100
[ 118.1]
601,831 
614,000 
c (　           ) 
382,481  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
390,131 		 100
[  71.7]
544,116 
555,000 
d (　           ) 
336,489  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
346,484 		 100
[  62.9]
550,849 
562,000 
e (　           ) 
486,496  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
507,902 		 100
[  92.8]
547,308 
558,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    558,000 円／㎡]  



神戸東灘 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,809,249 
1,187,260 
5,621,989 
2,708,020 
2,913,969 		 （　0.9505）
2,769,728 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     72,887,579 円　　　　（　    314,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   232 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現在の標準的な新築建物を考慮し、１階～２階１ＬＤＫ（平均専有面積約５０㎡）×４戸の各階部分賃貸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,622 
262,200 		 1.0  262,200 
2.0  524,400 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,648 
264,800 		 1.0  264,800 
2.0  529,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

527,000 		 527,000 
1,054,000 
⑨年額支払賃料        527,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,324,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,324,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       340,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,463,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           527,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,007 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,054,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         340,442 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,809,249 円　　　　（　        29,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,648 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,000 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 272,160 円  　　　        6,804,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      345,100 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,187,260 円　（　　　　　　         5,118 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 21 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0701 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,708,020 円  
（　　　　　        11,673 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,809,249 円      
②総費用 1,187,260 円      
③純収益　①－② 5,621,989 円      
④建物等に帰属する純収益 2,708,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,913,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,769,728 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,887,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     314,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区本山北町六丁目２８９番５６
 1413000126105-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神戸東灘 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 -17 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 558,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区本山北町６丁目２８９番５６
｢本山北町６－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ駅に近い住宅
地域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 岡本

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 岡本駅北東方

210m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅からの接近性に優れる閑静な住宅地域であり、周辺環境に大きな変化は認められず、今後も現状を維持
するものと予測する。宅地需要は堅調であり、今後もこの傾向は続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    558,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    319,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線沿線の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市、阪神間諸都市の居
住者を中心とする、主に２次取得以上の高所得者層である。中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、利便性
及び住環境が良好なことから需要は堅調に推移しており、地価も上昇基調が継続している。市場の中心価格帯は、標準
地と同規模の土地で１億３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は閑静な住宅地域に所在し、自己使用目的の取引が中心である。同地域は居住の快適性及び利便性が重視され、
類似不動産の取引価格水準を指標として土地価格が形成されるものと思料する。したがって、本件では複数の取引事例
から算定され、市場性を反映した比準価格を採用し、不動産の収益性の観点から求められた収益価格を参考に留め、代
表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    625,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 [102.0]
100		 559,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区の人口は減少傾向で推移している。区
内の住宅地需要は総じて堅調であるが、山麓
部等の利便性が低い地域の需要は弱含みであ
る。

地域要因に大きな変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０８
国
-21		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.5m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
b ＳＮ３０８
国
-25		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c ＡＨ３０８
国
-32		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
d ＫＴ３０８
Ｙ
-2		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.3m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
542,952  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,811 		 100
[  96.9]
571,528 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
583,000 
b (　           ) 
454,821  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
452,591 		 100
[  88.6]
510,825 
521,000 
c (　           ) 
404,059  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
414,461 		 100
[  77.4]
535,479 
546,000 
d (　           ) 
478,428  		 100
[ 130.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
398,935 		 100
[  69.0]
578,167 
590,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    558,000 円／㎡]  



神戸東灘 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,580,194 
1,178,140 
5,402,054 
2,456,300 
2,945,754 		 （　0.9554）
2,814,373 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     74,062,447 円　　　　（　    319,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   232 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ共同住宅：少人数世帯用、平均専有面積約５０㎡×４戸の建物を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,527 
252,700 		 1.0  252,700 
2.0  505,400 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,553 
255,300 		 1.0  255,300 
2.0  510,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

508,000 		 508,000 
1,016,000 
⑨年額支払賃料        508,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,096,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,096,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       328,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,247,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           508,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,016,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         328,168 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,580,194 円　　　　（　        28,363 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,553 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,000 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 263,040 円  　　　        6,576,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      345,100 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,178,140 円　（　　　　　　         5,078 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,456,300 円  
（　　　　　        10,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,580,194 円      
②総費用 1,178,140 円      
③純収益　①－② 5,402,054 円      
④建物等に帰属する純収益 2,456,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,945,754 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,814,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,062,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     319,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区本山北町六丁目２８９番５６
 1413000126105-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考