別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
神戸東灘 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 -15 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 599,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２
｢住吉本町１－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＬＳ3		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 住吉

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 住吉駅北方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 　中規模一般住宅、マンンション等が混在する環境良好な熟成した住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維
持しつつ推移するものと予測する。従来から名声のある地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    599,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線等で、神戸市及び阪神間の各都市に存する良好な住宅地域の
圏域である。需要者は圏内の居住目的の個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。生活利便性、学区等に優れる
人気の優良エリアで需要は堅調である。総額を抑えるため新築戸建分譲は細分化される傾向にあり、中心となる価格帯
は把握しがたいが、標準地規模程度で土地は１７，０００万円から１８，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、賃貸物件も見られるが自用目的の取引が中心である。収益価
格は共同住宅を想定したが、建築費の高騰等の影響を受けてやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い事例を収
集し得たためその信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、想定要素を含
む収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    625,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 [102.0]
100		 598,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    569,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区では、人口が微減傾向で推移している
中にあっても良好な不動産への需要圧力は底
堅いが、利便性の良否による格差も顕在化し
ている。

地域要因に特に大きな変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０８
Ｙ
-12		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b ＳＮ３０８
国
-12		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c ＭＨ３０８
Ｙ
-55		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
d ＯＴ３０８
国
-18		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ＡＨ３０８
国
-21		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4.5m私道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,771  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
532,242 		 100
[  89.4]
595,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
607,000 
b (　           ) 
518,135  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
533,679 		 100
[  89.8]
594,297 
606,000 
c (　           ) 
563,992  		 100
[ 130.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
483,171 		 100
[  81.7]
591,397 
603,000 
d (　           ) 
430,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
447,200 		 100
[  76.5]
584,575 
596,000 
e (　           ) 
331,805  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
404,412 		 100
[  70.9]
570,398 
582,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    599,000 円／㎡]  



神戸東灘 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,503,369 
2,049,484 
9,453,885 
5,214,240 
4,239,645 		 （　0.9533）
4,041,654 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    106,359,316 円　　　　（　    367,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
土砂災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   290 ㎡     15.1 m x   19.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５８㎡程度、ファミリータイプの共同住宅を６戸想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考として査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,650 
310,050 		 1.0  310,050 
2.0  620,100 

 2～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,676 
313,092 		 1.0  313,092 
2.0  626,184 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
90.0 
351.00 

936,234 		 936,234 
1,872,468 
⑨年額支払賃料        936,234 円　×　12ヶ月　＝　      11,234,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     351.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  19,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         228,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,234,808 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         228,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       573,140 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,889,668 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           936,234 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,894 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,872,468 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         604,807 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,503,369 円　　　　（　        39,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,830 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,676 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 426,000 円  　　　　     85,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 343,884 円  　　　       11,462,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      385,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      724,200 円  　　　　     85,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,049,484 円　（　　　　　　         7,067 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0644 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,214,240 円  
（　　　　　        17,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,503,369 円      
②総費用 2,049,484 円      
③純収益　①－② 9,453,885 円      
④建物等に帰属する純収益 5,214,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,239,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,041,654 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,937 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,359,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     367,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区住吉本町一丁目３１６番２
 1413000142736-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
神戸東灘 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸東灘 -15 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市東灘区住吉本町１丁目３１６番２
｢住吉本町１－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＬＳ3		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 住吉

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 住吉駅北方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、マンション等が混在する成熟した住宅地域である。地域に特段の変動要因がないことから、当面は現
状を維持し、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急電鉄神戸本線沿線等で、神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する良好な住宅地域
である。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者が大半であるが、一部圏外からの転入も認められる。当地域は利便
性に優れ、住環境も良好であることから東灘区の中でも選好性が高い地域である。需要の中心価格帯は標準地と同規模
程度であれば１７，０００万円程度と高額となることから、分割して総額を抑える傾向も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、自用目的の取引が多く、需要者は住環境、利便性等を主要な選択指
標として取引するため、収益価格の規範性は劣後する。一方比準価格は、代替性のある事例を基礎に試算されており、
市場性を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏ま
え、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    625,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 [102.0]
100		 598,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    569,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東灘区の住宅地は選好性が高く、利便性の劣
る山手の住宅地を除き、土地需要は堅調であ
る。


地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸東灘 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０８
Ｙ
-12		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b ＡＨ３０８
Ｙ
-43		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.6m私道、
中間画地
１中専

(70,160)
c ＭＨ３０８
国
-2		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
d ＳＮ３０８
国
-25		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,771  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
532,242 		 100
[  89.4]
595,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
607,000 
b (　           ) 
379,507  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
419,455 		 100
[  72.8]
576,174 
588,000 
c (　           ) 
495,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,961 		 100
[  89.3]
574,424 
586,000 
d (　           ) 
454,821  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
452,591 		 100
[  74.4]
608,321 
620,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    600,000 円／㎡]  



神戸東灘 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,662,755 
2,085,244 
9,577,511 
5,336,640 
4,240,871 		 （　0.9533）
4,042,822 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    106,390,053 円　　　　（　    367,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸東灘 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
土砂災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   290 ㎡     15.1 m x   19.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの住宅で平均専有面積は約５８㎡を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,687 
314,379 		 1.0  314,379 
2.0  628,758 

 2～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,714 
317,538 		 1.0  317,538 
2.0  635,076 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
90.0 
351.00 

949,455 		 949,455 
1,898,910 
⑨年額支払賃料        949,455 円　×　12ヶ月　＝　      11,393,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     351.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  19,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         228,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,393,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         228,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       581,073 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,040,387 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           949,455 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,020 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,898,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         613,348 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,662,755 円　　　　（　        40,216 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,714 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸東灘 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 436,000 円  　　　　     87,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 348,644 円  　　　       11,621,460　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      385,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      741,200 円  　　　　     87,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,200 円  　　　　     87,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,200 円  　　　　     87,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,085,244 円　（　　　　　　         7,190 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0644 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,336,640 円  
（　　　　　        18,402 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,662,755 円      
②総費用 2,085,244 円      
③純収益　①－② 9,577,511 円      
④建物等に帰属する純収益 5,336,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,240,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,042,822 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,390,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     367,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸東灘 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市東灘区住吉本町一丁目３１６番２
 1413000142736-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考