鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
神戸東灘 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 -4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　小笠原　高宏

TEL.

鑑定評価額

285,000,000 円

１㎡当たりの価格

565,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番｢本山中町３－８－２０｣				②地積　(㎡)	505 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ6	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	北11m市道	水道、ガス、下水	摂津本山 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 25 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

摂津本山駅東方

620m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

　現状の地域特性を維持していくものと予測する。なお、建築費の高止まりからマンション用地の選別化が進む
と見込まれるが、住環境・利便性ともに良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 565,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 527,000 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線並びに阪神本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域全体と判
定した。需要者は同一需給圏内に営業基盤を有する大手及び中堅のマンション開発業者が中心である。東灘区内におい
て駅徒歩圏のマンション適地は供給が少なく稀少性が高いことから、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価
格帯は規模等によって異なり、総額は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は売買市場において成立した取引事例を基に試算した実証的な価格である。開発法による価格は事業採算性
の観点からアプローチした価格であり、想定される典型的な需要者の行動との適合性が認められるが、試算にあたって
は想定要素を多く含むために、比準価格に比して、やや精度は劣る。よって本件は市場の実情をより反映する比準価格
を重視して開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 370,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[103.0]

100
[ 67.2]

[100.0]
100

563,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区においては住宅地の供給が限られてい
る一方で需要は根強く、地価は利便性が劣る
一部地域を除いて上昇傾向が継続している。

中層マンション等が建ち並ぶ成熟した住宅地
域であり、地域要因の変動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０８国 -49	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、北東4.3m、角地		１中専 (80,200)
b	ＯＴ３０８国 -19	神戸市東灘区		更地	（　）	長方形	北西6.2m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	ＳＮ３０８国 -21	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m市道、北6m、西5m、三方路		１中専 (80,300)
d	ＯＴ３０８Ｙ -47	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4m私道、南東2m、角地		１低専 (80,150)
e	ＫＴ３０８Ｙ -18	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 524,609	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	516,623	100 [ 91.0]	567,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	568,000
b	(　 ) 486,496	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	507,902	100 [ 90.2]	563,084		563,000
c	(　 ) 810,419	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	787,264	100 [ 137.2]	573,808		574,000
d	(　 ) 443,628	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	442,362	100 [ 78.4]	564,237		564,000
e	(　 ) 479,157	100 [ 130.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	394,383	100 [ 70.8]	557,038		557,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
e	買進み	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 565,000 円／㎡]

神戸東灘 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
696,423,546	430,527,552	12	910,000	900.00	350,000	1,050.00
⑧開発法による価格	265,895,994 円　　　　（　 527,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
505 ㎡	㎡		㎡		㎡	505.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
210.00 ㎡	1,050.00 ㎡	1,000.00 ㎡	50.00 ㎡	900.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 14 戸) 64㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.6 ％）	（ 207.9 ％）	（ 198.0 ％）	（ 9.9 ％）	（ 85.71 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.0 ｍ 21.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

910,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における新規分譲マンションの販売価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 910,000 円／㎡　　×　　 900.00 ㎡　　＝　　　　 819,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 819,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 364,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 364,000 円／㎡　　×　　　 1,050.00 ㎡　　＝　　　　 382,200,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に基づき不要と判定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 819,000,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 98,280,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

480,480,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	65,520,000 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 60,180,120 円
	販売総額(2期)	16,380,000 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 14,352,156 円
	販売総額(3期)	737,100,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 621,891,270 円
収入合計		－	－	－	－	696,423,546 円
支出	建築工事費(1期)	114,660,000 円	( 30 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 108,342,234 円
	建築工事費(2期)	114,660,000 円	( 30 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 102,379,914 円
	建築工事費(3期)	152,880,000 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 128,984,856 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	58,968,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 55,718,863 円
	販売管理費(2期)	39,312,000 円	( 40 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 35,101,685 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	430,527,552 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	696,423,546 円　　－　　　　　　 430,527,552 円　　＝　　　　　 265,895,994 円 527,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

神戸東灘 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市東灘区本山中町三丁目１４４番	1413000141590-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
神戸東灘 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 -4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　濱之上　茂

TEL.

鑑定評価額

285,000,000 円

１㎡当たりの価格

565,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番｢本山中町３－８－２０｣				②地積　(㎡)	505 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ6	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	北11m市道	水道、ガス、下水	摂津本山 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 25 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

摂津本山駅東方

620m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

マンション、一般住宅等が混在する住宅地域であり、東灘区の中でも選好性の高い住宅地域である。周辺環境に
特段の変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は上昇傾向を維持するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 565,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 541,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線、阪急電鉄神戸本線及び阪神電鉄本線沿線で、神戸市東部及び阪神間諸都市に存
する住宅地域である。需要者は大手及び中堅のデベロッパー、不動産会社等が中心であり、東灘区ではマンション素地
の供給が稀少であることから、特に利便性と良好な住環境を兼ね備えた地域の人気は総じて高い。総額での中心価格帯
については画地規模等により個別性が強く把握は困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域はマンション、一般住宅等が混在する住宅地域である。試算価格のうち、比準価格は市場の実勢を反映した実
証的な価格である。一方、開発法による価格は投資採算性の観点からアプローチした価格であるが、試算過程において
想定要素を多く含むため、やや規範性に劣る。以上より、本件では比準価格を標準に、開発法による価格を参考とし、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 370,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[103.0]

100
[ 67.2]

[100.0]
100

563,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区の住宅地は選好性が高く、利便性の劣
る山手の住宅地を除き、土地需要は堅調であ
る。

地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ３０８Ｙ -44	神戸市東灘区		更地	（　）	不整形	西11m市道、北8m、南1.8m、三方路		１住居 (80,200)
b	ＫＴ３０８国 -41	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	ＭＨ３０８Ｙ -55	神戸市東灘区		更地	（　）	不整形	南西6.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	ＯＴ３０８国 -19	神戸市東灘区		更地	（　）	長方形	北西6.2m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,000	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	331,579	100 [ 60.3]	549,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	550,000
b	(　 ) 375,355	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	388,868	100 [ 67.0]	580,400		580,000
c	(　 ) 563,992	100 [ 130.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	483,171	100 [ 85.4]	565,774		566,000
d	(　 ) 486,496	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	507,902	100 [ 90.2]	563,084		563,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -42.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	買進み	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 565,000 円／㎡]

神戸東灘 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
703,025,820	430,031,205	12	920,000	900.00	350,000	1,050.00
⑧開発法による価格	272,994,615 円　　　　（　 541,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
505 ㎡	㎡		㎡		㎡	505.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
210.00 ㎡	1,050.00 ㎡	1,000.00 ㎡	50.00 ㎡	900.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 14 戸) 64㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.6 ％）	（ 207.9 ％）	（ 198.0 ％）	（ 9.9 ％）	（ 85.71 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.0 ｍ 21.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

920,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺における分譲マンションの新規分譲事例に基づき査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 920,000 円／㎡　　×　　 900.00 ㎡　　＝　　　　 828,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 828,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 364,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 364,000 円／㎡　　×　　　 1,050.00 ㎡　　＝　　　　 382,200,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に基づき不要と判定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 828,000,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 99,360,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

481,560,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	41,400,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 38,025,900 円
	販売総額(2期)	41,400,000 円	( 5 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 36,274,680 円
	販売総額(3期)	745,200,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 628,725,240 円
収入合計		－	－	－	－	703,025,820 円
支出	建築工事費(1期)	114,660,000 円	( 30 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 108,342,234 円
	建築工事費(2期)	114,660,000 円	( 30 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 102,379,914 円
	建築工事費(3期)	152,880,000 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 128,984,856 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	49,680,000 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 46,942,632 円
	販売管理費(2期)	29,808,000 円	( 30 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 26,615,563 円
	販売管理費(3期)	19,872,000 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 16,766,006 円
支出合計		－	－	－	－	430,031,205 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	703,025,820 円　　－　　　　　　 430,031,205 円　　＝　　　　　 272,994,615 円 541,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

神戸東灘 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市東灘区本山中町三丁目１４４番	1413000141590-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考