令和8年1月15日　提出 千早赤阪 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千早赤阪 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子   TEL.

鑑定評価額 5,650,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡千早赤阪村大字小吹６８番１９９ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多い丘 陵地の住宅地域 北6m村道 水道、ガス、下水 河内長野 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北：６ｍ村 道 交通 施設 河内長野駅南東方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に開発された山間部の住宅団地。しばらくは現状を維持すると思われる。立地、需給動向から地価 は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千早赤阪村を中心としその周辺市町を含む郊外の住宅地域と判定した。主たる需要者は圏内に地縁性を有 する一次取得者層と把握した。圏外からの人口流入は少なく生産年齢人口の減少もあり圏内の住宅需要は駅徒歩圏内の 生活利便性に優れた一部地域を除いて概ね弱含みで推移している。特に千早赤坂村は中心市街地から距離があり地価も 下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は２５０㎡程度の土地で６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は第１種低層住居専用地域内の持家が建ち並ぶ住宅地域である。よって自らの居住を目的とする取引が中心で あり賃貸市場は未成熟であることから収益価格は試算しなかった。したがって周辺環境等が類似した規範性の高い事例 を中心に求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ単価と総額との関連も考慮し鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [187.9] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府内でも郡部は生産年齢人口の減少、高齢化 が進んでおり千早赤阪村はその傾向が顕著で ある。 市街地から離れた古い住宅団地。地域要因に 変動はない。市街地へのアクセス、生活利便 性に劣ることから需要は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％