令和8年1月16日　提出 大阪河南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪河南 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡河南町大字中９２７番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に農 地等も見られる住宅 地域 北6m町道 水道、下水 富田林 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北：６ｍ町 道 交通 施設 富田林駅南東方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を主とする市街化調整区域内の農家集落地域で、今後も概ね現状を維持して推移していくものと予測す る。市街化調整区域内で発展性はなく、需給の状況等から、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び同南大阪線沿線の河南町を中心にその周辺市町村の市街化調整区域内の住宅地域である。 需要者は同圏域に地縁を有する一次取得者が中心である。当該標準地の地域は郊外の農家集落地域で、市街化調整区域 の建築規制や宅地需要の少なさから、需給共に弱く地価は下落傾向で推移している。需要が乏しく取引が少ない上に画 地規模等の個別性により取引価格も様々であり、需要の中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸用共同住宅を想定することが困難 であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、代替競争関係が認められる取引事例から試算された価格であ り、市場の実態を反映し実証性に優れている。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [174.1] [100.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府端部の郊外に位置する当町では人口減少と 高齢化が目立っている。地価動向は一部に横 這いの地域もあるが、全般的に弱含みである 。 地域要因に特別の変動はない。市街化調整区 域内の農家集落地域で、需要は限定的で地価 は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.2 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％