令和8年1月16日　提出 大阪河南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪河南 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡河南町さくら坂１丁目５番４ ｢さくら坂１－５－４｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 丘陵地に宅地造成さ れた中規模住宅地域 南西6.8m町道 水道、ガス、下水 富田林 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．８ ｍ町道 交通 施設 富田林駅南東方 7.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 開発後３０年を経た丘陵地に宅地造成された中規模住宅地域であり、今後も大きな変動なく現状を維持すると見 込まれる。需要は弱く、地価は依然弱含みであり当面下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線の河南町を中心とする戸建住宅地域である。需要者は河南町及び周辺市 町に居住する一次取得者層が中心で、圏外からの転入は少ない。圏内の住宅地市場は全般にやや弱含みであり、当該地 域は郊外の丘陵地に造成された高低差のある古い住宅団地で最寄駅からの接近性に劣るため、需要は弱く地価は下落傾 向にある。中心的価格帯は標準地と同程度の画地条件で６００万～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域では収益物件としての共同住宅の利用はほとんど見られず、戸建住宅としての貸家も存在しないことから、適正 な賃料水準を形成し得る賃貸市場は成立していない。加えて、第１種低層住居専用地域に存し、収益性よりも快適性を 重視した自用目的の取引が中心と認められる。このため、収益価格の試算は適切でないと判断し、比準価格を重視する とともに、代表標準地との検討により価格水準の整合性を確認したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [143.0] [103.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河南町は府縁辺部に位置し交通接近性に劣る うえ、人口規模が小さく人口減少と高齢化が 進み、宅地需要は引き続き弱い状況にある。 駅や市街地から遠い高台の丘陵地に造成され た中規模住宅地域であり、地域要因に格別の 変動はない。利便性や地勢に劣り、需要はや や弱めである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　 +11.2 環境　　　　　　 +29.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％