令和8年1月16日　提出 大阪太子 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪太子 -6 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡太子町大字葉室１０７５番２外 ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m町道、西側道 水道、下水 喜志 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 喜志駅南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成住宅地域で、今後も現状を維持すると見込まれる。需要は弱く、地 価は依然弱含みであり当面下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線で、太子町及びその周辺市町村を中心とする市街化調整区域内の住宅地 域である。需要者は当該圏域に居住する地縁者や一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。近隣は農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域であるが、市街化調整区域の建築規制や宅地需要の弱さから需給関係は弱含みで、地価動向も同様 である。取引は少なく、画地規模等の個別性が大きいため、中心的価格帯は把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は自用の農家住宅を主とする市街化調整区域内の既成住宅地域であり、貸家市場が存在せず、公法上の規制から も賃貸用不動産を想定することは困難であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は正常な取引事例に基づき 市場実態を反映する価格であり、実証性に優れている。以上を踏まえ、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果 にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [146.5] [102.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太子町は府縁辺部に位置し交通接近性に劣る うえ、人口規模が小さく人口減少と高齢化が 進み、宅地需要は引き続き弱い状況にある。 市街化調整区域内の旧集落に位置する住宅地 域であり、地域要因に特段の変動はない。需 要は地縁者が中心で限定的であり、地価は下 落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +41.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％