令和8年1月16日　提出 岬 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町淡輪３７６４番９６ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南4.5m町道 水道、ガス、下水 みさき公園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道　 交通 施設 みさき公園駅南方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、高台の住宅団地内にある中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状 を維持していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線・多奈川線沿線で、概ね岬町を中心とする各駅勢圏の住宅地域である。主な需要者は、圏内に居 住する一次取得者層であり、圏外からの転入はほぼない。当地域は駅から徒歩圏内の丘陵地の住宅団地であり、傾斜に よる居住の快適性が悪く、高齢化に伴い需要は継続して減少し、地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は概ね６０ ～９０坪の中古戸建で５００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心としており、賃貸市場は転勤等により借家に供される程度でほぼ無く、また対象標準 地の規模等から収益物件の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は類似地域に存する信 頼性の高い事例を採用し、また各補修正も適正に行われているなど規範性が高く、需要者の行動を反映した説得力ある 価格である。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -8                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [136.0] [104.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安は継続しており、商業地を中心にインバ ウンド需要の恩恵がみられるが、物価高、日 米通商政策等による景気下振れリスクに留意 する必要がある。 駅徒歩圏内の丘陵地の区画整然とした住宅団 地で、地域要因の変動は特に見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％