令和8年1月16日　提出 熊取 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町小垣内１丁目２４９番１５ ｢小垣内１－１８－１６｣ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東4.5m町道 水道、ガス、下水 熊取 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北４． ５ｍ町道 交通 施設 熊取駅東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅中心の既存住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊取町、泉佐野市等の同種の住宅地域、住宅団地の圏域を中心に、周辺の新規又は旧集落の住宅地域の 圏域も含むこととする。需要者は、熊取町内および周辺市における１次、２次取得者が中心。当該地域は、中規模の戸 建住宅地域として変化は見られない。周辺住宅地の需給状況等から、地価はやや下落と考える。土地価格は、地積が２ ６０㎡で総額約１２４０万円。新築住宅価格は同種で、２千万円台後半が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、ＪＲ「熊取」駅からバス圏、バス停から徒歩圏の高台にある住宅地域である。周辺は、自用目 的の土地建物の取引が支配的である。比準価格は、複数の取引事例を採用し、適切に算定を行なって求めた。一方で、 駅から遠く、賃貸市場性が弱い地域で、賃貸建物の想定が困難なため、収益価格を試算しなかった。本件では、市場性 を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 88.3] [102.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気の回復傾向が続いており、地価 も上昇地点が多い。一方で、地価の二極化も 進むものと思われる。 当該地域は、高台にある中規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域である。地価はやや下落と考 える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％