鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
忠岡 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

忠岡 -6

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　倉田　智史

TEL.

鑑定評価額

20,900,000 円

１㎡当たりの価格

99,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉北郡忠岡町忠岡東２丁目３３８番２２｢忠岡東２－１１－１９｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,164)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東4.1m町道	水道、ガス、下水	忠岡 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
１ｍ町道

交通

施設

忠岡駅北東方

650m

法令

規制

１中専
(70,164)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の既成住宅地域で、戸建住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測され
る。需要は比較的堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線沿線で、忠岡町と隣接市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内の
居住者で、地縁者を除き圏外からの転入者は少ない。需給動向に大きな変動は見られないが、需要は比較的堅調で地価
はやや上昇傾向。２００㎡前後の土地で概ね１９００～２１００万円程度が取引の中心である。土地建物一体の総額は
中古取引が中心で把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自用目的の取引が多く、需要者は収益性よりも快適性が
重視され、周辺に賃貸住宅は散見されるが、戸建住宅との競合による賃料の下落傾向により収益価格は低めに求められ
た。よって、市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考に、市場の動向、代表標準地の公示価格等からの検
討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 115,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[102.0]

100
[118.3]

[102.0]
100

98,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当町は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人
口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さ
い。利便性により二極化傾向にある。

比較的利便性の良い住宅地域であり、需要は
比較的堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

忠岡 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０２ -14	岸和田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.7m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,188)
b	６０７ -12	泉北郡忠岡町		建付地	（　）	長方形	南西4.1m町道、中間画地		１中専 (70,164)
c	６０９ -20	泉北郡忠岡町		更地	（　）	ほぼ整形	北西5.2m町道、中間画地		１中専 (70,200)
d	６０４ -20	泉大津市		更地	（　）	ほぼ台形	南西3.7m市道、中間画地		２住居 (70,160)
e	６０９ -5	泉北郡忠岡町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3.8m道路、南東1.5m、準角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,769	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,319	100 [ 110.0]	102,108	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 107,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	104,932	100 [ 105.0]	99,935		102,000
c	(　 ) 90,806	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	89,907	100 [ 98.9]	90,907		92,700
d	(　 ) 104,891	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,891	100 [ 98.8]	106,165		108,000
e	(　 ) 74,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,926	100 [ 74.5]	96,545		98,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,200 円／㎡]

忠岡 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,692,581	468,204	2,224,377	1,719,540	504,837	（　0.9728） 491,105	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,161,477 円　　　　（　 52,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

忠岡 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.50	ＬＳ2	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	164 ％	211 ㎡	15.0 m x 14.5 m	前面道路：町道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階２戸、平均専有面積約４０㎡、２階建建物を想定。地域の特性及び駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	82.50	100.0	82.50	1,360	112,200	1.0	112,200
							2.0	224,400
～

～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		224,400		224,400
								448,800

⑨年額支払賃料	224,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,692,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,692,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 283,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,553,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	224,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 448,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 137,333 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 108 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,692,581 円　　　　（　 12,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

忠岡 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,800 円	24,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	85,104 円	2,836,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,100 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 468,204 円　（　　　　　　 2,219 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,719,540 円（　　　　　 8,149 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,692,581 円
②総費用	468,204 円
③純収益　①－②	2,224,377 円
④建物等に帰属する純収益	1,719,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	504,837 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	491,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,161,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

忠岡 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪府泉北郡忠岡町忠岡東二丁目３３８番２２	1227000003034-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
忠岡 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

忠岡 -6

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　嶋田　謙吉

TEL.

鑑定評価額

21,000,000 円

１㎡当たりの価格

99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉北郡忠岡町忠岡東２丁目３３８番２２｢忠岡東２－１１－１９｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,164)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東4.1m町道	水道、ガス、下水	忠岡 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．１
ｍ町道

交通

施設

忠岡駅北東方

650m

法令

規制

１中専
(70,164)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。住宅地として成熟し今後も現状のまま推移するものと予測される。需
要はやや低調であるが、景気回復を反映し、地価は若干の上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、忠岡町を中心に隣接市の忠岡町寄りの圏域に位置する住宅地域。需要者は忠岡町内及びその周辺に居住
する地縁性を有する個人が中心で圏外からの流入は少ない。近隣地域は、忠岡駅から徒歩圏で町内で上位の需要の既成
住宅地域である。景気回復を反映し、地価はゆるやかな上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は、土地３０坪前
後の新築戸建総額で概ね２５００万円～３０００万円台前半程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外の戸建住宅を中心に共同住宅も見られる既成住宅地域で自用の取引が大半である。住環境を重視する郊外の住宅地
において収益性に見合う家賃設定は難しいことなどを理由に、収益価格は比準価格より低位に留まったと思料する。一
方、比準価格は実際の取引事例に立脚し市場性を反映した価格で規範性に優れている。本件では、市場性を反映し信頼
性の高い比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 115,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[102.0]

100
[117.3]

[102.0]
100

99,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

忠岡駅周辺で地価はゆるやかな上昇傾向で推
移、一方、駅徒歩圏外は微増から横ばい傾向
まで回復したものの町内全般に周辺市より回
復が遅れている。

駅徒歩圏に位置する住宅地域であるが、地価
は若干の上昇に転じ推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

忠岡 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０６ -15	岸和田市		貸家建付地	（　）	不整形	北東3.7m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,160)
b	６０７ -12	泉北郡忠岡町		建付地	（　）	長方形	南西4.1m町道、中間画地		１中専 (70,164)
c	６０９ -10	泉北郡忠岡町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m町道、中間画地		準工 (70,200)
d	６０９ -20	泉北郡忠岡町		更地	（　）	ほぼ整形	北西5.2m町道、中間画地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,348	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	92,609	100 [ 95.9]	96,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	98,500
b	(　 ) 107,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	104,932	100 [ 105.0]	99,935		102,000
c	(　 ) 87,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	86,542	100 [ 87.1]	99,359		101,000
d	(　 ) 90,806	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	89,907	100 [ 94.9]	94,739		96,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

忠岡 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,862,290	483,150	2,379,140	1,782,450	596,690	（　0.9728） 580,460	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,192,273 円　　　　（　 62,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

忠岡 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.50	ＬＳ2	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	164 ％	211 ㎡	15.0 m x 14.5 m	前面道路：町道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、各階２戸、平均専有面積約４１㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住居	82.50	100.0	82.50	1,450	119,625	1.0	119,625
							2.0	239,250
～

～

～

～

計		165.00	100.0	165.00		239,250		239,250
								478,500

⑨年額支払賃料	239,250 円　×　12ヶ月　＝　 2,871,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,871,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 301,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,713,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 478,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 146,421 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 216 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,862,290 円　　　　（　 13,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

忠岡 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	25,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	90,450 円	3,015,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 483,150 円　（　　　　　　 2,290 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,782,450 円（　　　　　 8,448 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,862,290 円
②総費用	483,150 円
③純収益　①－②	2,379,140 円
④建物等に帰属する純収益	1,782,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	596,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	580,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,192,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

忠岡 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪府泉北郡忠岡町忠岡東二丁目３３８番２２	1227000003034-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考