令和8年1月15日　提出 忠岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忠岡 -4 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 9,710,000 円  １㎡当たりの価格 89,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉北郡忠岡町忠岡中２丁目７４２番９ ｢忠岡中２－１８－２２｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ3 一般住宅のほかに倉 庫等が見られる既成 住宅地域 南東6.1m町道 水道、ガス、下水 忠岡 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．１ ｍ町道 交通 施設 忠岡駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。住宅地として成熟し今後も現状のまま推移するものと予測される。需 要はやや低調であるが、景気回復を反映し、直近で地価は底入れし地価は微増程度で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、忠岡町を中心に隣接市の忠岡町寄りの圏域に位置する住宅地域。需要者は忠岡町内及びその周辺に居住 する個人が中心で地縁性が強く圏外からの転入は少ない。近隣地域は、忠岡駅から海側の方向の徒歩圏に位置し、やや 旧集落的な性格の小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。景気回復を反映し、地価は底入れし微増傾向で推移して いる。取引の中心価格帯は、土地３０坪前後の新築戸建総額で概ね２５００万円～３０００万円台前半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の物件の取引がほとんどであり、標準地は画地規模 がやや小さく採算に見合う共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法は非適用とした。したがって、実際の取引事 例を基礎として市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [130.1] [102.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 忠岡駅周辺で地価はゆるやかな上昇傾向で推 移、一方、駅徒歩圏外は微増から横ばい傾向 まで回復したものの町内全般に周辺市より回 復が遅れている。 駅徒歩圏外に位置する住宅地域であるが、地 価は底入れし若干の上昇に転じ推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％