鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊能 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１１０９（林） -1	豊能郡能勢町		森林の土地所有権		不整形	南西3.8m町道		｢調区｣地森計
b	０４１０８（林） -1	川辺郡猪名川町		森林		ほぼ整形	南2.5m私道		｢調区｣地森計
c	１１１０８国（林） -1	川西市		森林の土地所有権		ほぼ整形	接面道路無		｢調区｣
d
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	262	100 [ 49.5]	529	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	529
b	(　 ) 606	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	606	100 [ 104.0]	583		583
c	(　 ) 231	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	231	100 [ 44.6]	518		518
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 -55.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 +50.0	宅地化　　　 -30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	自然　　　　 -30.0	宅地化　　　 -25.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 540 円／㎡]

豊能 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n：@821LL月 p：0822L％	⑥販売費及び一般管理費　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
宅地利用の可能性が低い林地の取引需要は限定的であり、当該近隣地域おいても転換後・造成後の宅地利用の想定が困難であるため、当該手
法の適用は断念した。

豊能 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

当該近隣地域おいては、転換後・造成後の宅地利用の想定は困難であり、宅地利用や林業
経営等による林地の純収益の査定が困難であるため、当該手法の適用を断念した。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊能郡豊能町寺田向山ノ内檜尾１０番３	1211000120729-0000
2	豊能郡豊能町寺田向山ノ内檜尾１０番５	1211000120731-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
豊能 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊能 13-1

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　大石　昭

TEL.

鑑定評価額

3,070,000 円

１㎡当たりの価格

540 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

豊能郡豊能町寺田向山ノ内檜尾１０番３外

②地積(㎡)

5,692

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
宅造区域

台形

山林（雑木林）

集落に近い用材林もあ
る南向き約２５度の地
域

東4m町道

池田

18.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 300 ｍ、西　 500 ｍ、南　 200 ｍ、北　1,000 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 5,500 ㎡程度、形状　　台形、方位・傾斜度(　南　)向　25 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

４ｍ　町道

交通

施設

池田駅北東方

18.0km

法令

規制

｢調区｣
地森計
宅造区域

⑤地域要因の将
　来予測

集落に近い林地であるが宅地化の影響は少なく、地域要因に大きな変化もないため当面は現状のまま推移するも
のと予測する。地価水準についても概ね横ばい乃至微減傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 540 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪府北部の都市近郊林地及び農村林地地域一帯と判断した。主な需要者は地縁を有する個人・法人と
判断されるが、長引く林業不振、後継者不足等により林業経営目的での取引は減少しており限定的である。また、当該
エリアにおいては宅地開発を目的とする不動産開発業者の参入も見込み難い。取引市場は静態的であり、規模や取引事
情も様々であることから、その中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内に存する取引事例を採用して求めたものであり、市場実態を反映した価格である。なお、当
該地域が市街化調整区域内に存する林地地域であり、宅地開発を促す経済合理性が認められないこと等から控除法の適
用は断念した。また、雑木林が主体で純収益の算定が困難であるため、収益還元法の適用も断念した。以上より、実証
的な価格である比準価格を標準とし、類似の地価公示標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 茨木 13-1 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,730 円／㎡

[ 100.0]
100

100
[ 100.0]

100
[ 320.8]

[ 100.0]
100

　　539

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 540 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊能町の人口・世帯数は減少傾向にあり、高齢化が
進んでいる。林地の転用需要は低調である。林業経
営は低迷しており環境は厳しい。

市街化調整区域内の林地地域で、地域要因に特段の
変動はない。取引は静態的であり、地価は横ばい乃
至微減傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  +8.0
自然　　　　　　　　　 +35.0
宅地化　　　　　　　　+120.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0