令和8年1月16日　提出 豊能 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊能 -5 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　大石　昭   TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊能郡豊能町余野７２３番 ②地積 　(㎡) 565   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,176) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の周辺に農 地が多く見られる住 宅地域 南4.4m町道 水道、下水 池田 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ町道 交通 施設 池田駅北東方 16.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅の周辺に農地が多く見られる住宅地域である。今後とも現況程度で推 移していくと予測する。需要は低調で地価は下落基調で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊能町及び隣接する能勢町、高槻市北部圏域の市街化調整区域の住宅地域である。主な需要者は自己 所有目的で豊能町に地縁性を有する個人にほぼ限定される。市街化調整区域内における住宅地の供給は少なく、需要も 限定的であるため、地価は下落基調で推移している。画地規模・立地条件等による個別性が強く取引される価格は様々 であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し適切な補修 正を行い比準価格を求めた。周辺にはアパート等の収益物件はなく、その他の収益物件として戸建住宅が賃貸されるケ ースもほとんどなく、賃貸市場が存在しないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を標準として、 代表標準地との検討並びに市場の動向等勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能勢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 92.7] [100.0] 100 9,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,780 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊能町の人口は減少し、高齢率は上昇してい る。在宅ワーク需要は一服し、地価は全体的 に横這いから若干の下落傾向へと推移してい る。 市街化調整区域内の農家住宅地域で地域要因 に大きな変動はない。不動産取引需要は乏し く、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％