別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
島本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
島本 5-1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也   TEL.
鑑定評価額 41,700,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島郡島本町水無瀬１丁目７０３番２９外
｢水無瀬１－１８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1		 店舗兼倉庫

ＲＣ3		 中小規模の店舗、事
務所が混在する駅前
商業地域		 南西16m町道 水道、ガス、下水 水無瀬

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ町道 交通

施設		 水無瀬駅北西方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗、事務所が混在する駅前商業地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予
想する。今後は不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準はやや上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね島本町、高槻市及び茨木市の周辺の市町村の駅前商業地域等。需要者の中心は、地縁性を有する個
人事業者、法人等である。今後の世界情勢の影響が懸念され不透明であるものの、景気の影響等により不動産市況は回
復傾向が持続しており、駅近接の希少性の高い地域であることから、地価はやや上昇基調で推移している。市場の中心
価格帯については、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所が混在する駅前商業地域で、本来収益性を重視すべきだが、地縁性を有する法人等が市場参加者の中心と
なることから、取引においては収益性中心の価格形成には至っていない。よって本件では、ややばらつきはあるものの
規範性の高い事例を多数収集し得たので、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を
参酌し、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　池田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    377,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[160.4]		 [100.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 島本町の市況は政府の経済対策の影響もあり
緩やかな回復基調が持続。先行きについては
世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。


中小規模の店舗、事務所が混在する駅前商業
地域で、一般的要因の影響を受け、市況は回
復傾向が持続しており、地価はやや上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 島本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０４

-31		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22m府道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ９０１

-8		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.8m市道、
北6.8m、
南6.7m、
三方路
２住居
高度地区3種
(80,200)
c １１０９

-103		 池田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西16m国道、
南5.1m、角地
商業

(100,400)
d １１０６

-16		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
西4.5m、角地
２住居
高度地区3種
(80,200)
e １１１１

-14		 茨木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
214,329  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
221,402 		 100
[  88.9]
249,046 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
210,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
211,410 		 100
[  81.4]
259,717 
260,000 
c (　           ) 
265,432  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
276,060 		 100
[ 104.5]
264,172 
264,000 
d (　           ) 
290,259  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
286,314 		 100
[ 109.4]
261,713 
262,000 
e (　           ) 
275,818  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
280,783 		 100
[ 105.5]
266,145 
266,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



島本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,791,190 
1,883,694 
7,907,496 
6,497,400 
1,410,096 		 （　0.9540）
1,345,232 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     33,630,800 円　　　　（　    199,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
島本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅 125.00 Ｓ4 485.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   169 ㎡     13.0 m x   13.0 m  前面道路：町道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、各フロア貸し、３～４階ファミリータイプ４戸（平均専有面積約５３㎡）。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 同種・同規模の建物としてほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
3,300 
290,400 		 6.0  1,742,400 
3.0  871,200 

  ～ 2		 事務所
125.00 
85.0 
106.25 
1,800 
191,250 		 6.0  1,147,500 
3.0  573,750 

 3～ 4		 共同住宅
125.00 
85.0 
106.25 
1,600 
170,000 		 4.0  680,000 
3.0  510,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
485.00 
83.9 
406.75 

821,650 		 4,249,900 
2,464,950 
⑨年額支払賃料        821,650 円　×　12ヶ月　＝　       9,859,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     406.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,859,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       827,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,512,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,249,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,099 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,464,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         239,475 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,791,190 円　　　　（　        57,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
島本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 310,194 円  　　　       10,339,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,883,694 円　（　　　　　　        11,146 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     485.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,497,400 円  
（　　　　　        38,446 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,791,190 円      
②総費用 1,883,694 円      
③純収益　①－② 7,907,496 円      
④建物等に帰属する純収益 6,497,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,410,096 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,345,232 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,960 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,630,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     199,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 島本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三島郡島本町水無瀬一丁目７０３番２９
 1210000262570-0000
2 　三島郡島本町水無瀬一丁目７０３番３９
 1209010133058-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
島本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
島本 5-1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷　友博   TEL.
鑑定評価額 41,600,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島郡島本町水無瀬１丁目７０３番２９外
｢水無瀬１－１８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1		 店舗兼倉庫

ＲＣ3		 中小規模の店舗、事
務所が混在する駅前
商業地域		 南西16m町道 水道、ガス、下水 水無瀬

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ町道 交通

施設		 水無瀬駅北西方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗、事務所が混在する駅前商業地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予
想する。今後は、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は本市を中心として周辺市町の圏域で、主として中小規模店舗等で形成される近隣商業地域等。需要者の中
心は、中小規模店舗等の経営を目論む個人事業主及び中小法人または賃貸不動産業者等である。近隣地域周辺の需要は
比較的安定的に推移しており、中小規模店舗需要は、店舗業種によってはある程度見込めるものと判断した。取引され
る価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、中小規模店舗等を中心とする近隣商業地域である。賃貸市場が繁華性の高い商業地等のように成熟してお
らず、取引市場と賃貸市場との相関関係が希薄であること等により収益還元法による価格は低く算出された。対象地に
ついては収益性よりも取引市場の実態を重視した価格形成がなされるものと判断され、市場の実態を反映した比準価格
を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のように鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　池田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    377,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[160.4]		 [100.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 本町の不動産市況動向は、世界的な原材料の
高騰、円安による経済不安、建築資材の高騰
等により不透明な状況にある。


中小規模の店舗、事業所が混在する駅前の商
業地域で地域要因に格別の変動はなく、需要
は比較的安定的である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 島本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１４

-17		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １１０６

-112		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.2m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c １１１７

-2		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
近商
高度地区7種
(90,340)
d １１１０

-34		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
東12m、角地
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
274,614  		 100
[  80.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
352,879 		 100
[ 136.7]
258,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
291,243  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
298,815 		 100
[ 115.5]
258,714 
259,000 
c (　           ) 
331,992  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
344,608 		 100
[ 133.9]
257,362 
257,000 
d (　           ) 
226,521  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.5]
283,499 		 100
[ 110.3]
257,025 
257,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 関係者間
取引
 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    258,000 円／㎡]  



島本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,791,190 
1,883,694 
7,907,496 
6,497,400 
1,410,096 		 （　0.9540）
1,345,232 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     33,630,800 円　　　　（　    199,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
島本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅 125.00 Ｓ4 485.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   169 ㎡     13.0 m x   13.0 m  前面道路：町道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ事務所、各フロア貸、３～４Ｆファミリー４戸（平均専有面積約５３㎡） ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 ほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
3,300 
290,400 		 6.0  1,742,400 
3.0  871,200 

  ～ 2		 事務所
125.00 
85.0 
106.25 
1,800 
191,250 		 6.0  1,147,500 
3.0  573,750 

 3～ 4		 共同住宅
125.00 
85.0 
106.25 
1,600 
170,000 		 4.0  680,000 
3.0  510,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
485.00 
83.9 
406.75 

821,650 		 4,249,900 
2,464,950 
⑨年額支払賃料        821,650 円　×　12ヶ月　＝　       9,859,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     406.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,859,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       827,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,512,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,249,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,099 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,464,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         239,475 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,791,190 円　　　　（　        57,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
島本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 310,194 円  　　　       10,339,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,883,694 円　（　　　　　　        11,146 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     485.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,497,400 円  
（　　　　　        38,446 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,791,190 円      
②総費用 1,883,694 円      
③純収益　①－② 7,907,496 円      
④建物等に帰属する純収益 6,497,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,410,096 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,345,232 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,960 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,630,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     199,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 島本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三島郡島本町水無瀬一丁目７０３番２９
 1210000262570-0000
2 　三島郡島本町水無瀬一丁目７０３番３９
 1209010133058-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考