令和8年1月16日　提出 阪南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -12 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市さつき台２丁目１０番１２ ｢さつき台２－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 和泉鳥取 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 和泉鳥取駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく、今後とも現状で推移すると予測される。周辺に 同様の住宅団地が多く供給過多であり、また人口減少の影響等から、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線及び南海本線沿線で概ね阪南市を中心とする泉州地域の圏域。需要者の中心は主に阪南市在 住の個人が大部分であり、圏外からの転入者は少ない。居住環境は閑静で地域要因は安定しているが、駅接近等利便性 に劣り、また周辺には同様の住宅団地が多く供給過剰気味であり、住宅需要は弱含みで、地価も下落傾向が続いている 。近隣地域内に新築物件はなく、敷地５０坪程度の中古物件で６５０万円～１０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格を再検討したが、豊富な取引事例から試算され、市場性を反映し、規範性に優れると判断される。一方、第１ 種低層住居専用地域に所在し賃貸共同住宅等はなく、一戸建賃貸市場も未成熟で、自用目的での取引が中心であり、収 益物件の想定は非現実的であるところから、収益還元法の適用は断念した。さらに、比準価格は代表標準地と検討した 価格と均衡を得ており適正・妥当であるところから、これをそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [113.3] [101.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は大阪府平均を大きく 上回っている。利便性に劣る地域が多く、住 宅は供給過多状況にあり、一部を除き需要は 弱含みである。 中規模戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、 ほぼ完全に熟成し、地域要因の変化はない。 駅から遠く生活利便性に劣ることから、地価 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％