令和8年1月16日　提出 阪南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -11 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市山中渓２２９番 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 土砂災害警戒区域 (60,192) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4.8m市道 水道 山中渓 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北４． ８ｍ市道 交通 施設 山中渓駅北東方 130m 法令 規制 １住居 (60,192) 高度地区3種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いにある中規模住宅等の地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪南市、泉南市等の旧来からの住宅地域の圏域を中心に、周辺の団地等の住宅地域、混在地域等の圏域 を含むものとする。需要者は、市内および周辺市町における１・２次取得者が中心と考える。当該地域は、駅に近い古 くからの中規模住宅が中心の地域で、変化は見られない。また、地縁的選好性が強く、地価は下落傾向にある。土地価 格は、地積が２２４㎡で総額５４９万円。新築住宅価格は同種で、２千万円前後が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、ＪＲ「山中渓」駅に近い旧街道沿いにある住宅地域である。周辺は旧集落エリアで、自用目的 の土地建物の取引が支配的である。比準価格は、近隣地域又は類似地域における複数の取引事例を採用し、適切に算定 を行なって求めた。一方、当該類似の不動産の賃貸市場が認められないため、収益価格は試算しなかった。本件は、市 場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [139.1] [101.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気の回復傾向が続いており、地価 も上昇地点が多い。一方で、地価の二極化も 進むものと思われる。 当該地域は、古くから住宅等が建ち並ぶ集落 地域である。需要は弱く、地価は下落してい る。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％