令和8年1月16日　提出 阪南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 6,090,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市鳥取２３０番３外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等も見られる 住宅地域 北西4.5m市道 水道 鳥取ノ荘 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 鳥取ノ荘駅東方 310m 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域であり、地域要因の変化はなく、今後とも大きな要因の変化は 予測されない。周辺地域も含め住宅需要は弱含みであり、今後とも地価は若干の下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の概ね阪南市内の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を有す る個人が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。南方丘陵地には大規模団地が多く住宅地は供給過剰気味であり、最 寄駅から徒歩圏にあるが近隣地域では不動産取引は少なく、需要は弱含みで、地価も下落傾向にある。市場での中心価 格帯は、対象標準地と同規模の土地で５００万円～６５０万円、中古住宅で５００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅を中心としており、住宅敷地としての自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格 が決定されることが一般的と認められる。よって、周辺の地価公示価格等とバランスが保持されている比準価格をもっ て鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地であるが、近隣地域内では自己使 用が中心であり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は大阪府平均を大きく 上回っている。利便性に劣る地域が多く、住 宅は供給過多状況にあり、一部を除き需要は 弱含みである。 中規模一般住宅の多い既成住宅地域であり、 地域要因の変化はない。駅から徒歩圏である が、取引は少なく、需要は弱含みで地価も下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％