令和8年1月16日　提出 阪南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市鳥取三井５３８番７ ｢鳥取三井１－９｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 び、空地も見られる 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鳥取ノ荘 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北６． ０ｍ市道 交通 施設 鳥取ノ荘駅南東方 530m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地内の成熟した住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海線及びＪＲ線の阪南市の住宅団地を中心に、団地周辺における旧集落地域、隣接市町の住宅団地等 の圏域を含むこととする。需要者は、市内および隣接市町の１次所得者、買替え世帯が中心である。近隣地域は、最寄 駅から比較的平坦なエリアで、徒歩１０分圏内にある。一方、周辺の住宅地への需要が弱含みで、地価はやや下落傾向 にある。土地価格は、地積が１６９㎡で総額約７１１万円。新築戸建住宅は２千万円台が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は、南海本線「鳥取ノ荘」駅から徒歩圏内にある住宅団地内の住宅地域である。周辺は自用目 的の取引が支配的である。試算した価格は比準価格で、比準価格は複数の取引事例を採用し、適切に算定を行なって求 めた。一方、当該類似の不動産の賃貸市場が認められないため、収益価格は試算しなかった。本件は、市場性を反映し た比準価格を採用し、周辺の公示・調査地点等における価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　阪南 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気の回復傾向が続いており、地価 も上昇地点が多い。一方で、地価の二極化も 進むものと思われる。 当該地域は、鳥取ノ荘駅から徒歩圏にある住 宅団地内の住宅地域。地価はやや下落してい る。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％ -0.7 ％