別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
阪南 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 -1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.
鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 阪南市貝掛１１８１番５
 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
台形
1:4		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅が
多い既成住宅地域
 南東6m市道 水道 箱作

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 箱作駅北東方

820m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず
、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の阪南市を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。需要者は同一需給圏
内に地縁性を有する個人が中心と判断される。都心接近性に劣り、都市基盤も低水準な利便性に劣る古くからの住宅地
域であり、阪南市内の人口減少・高齢化もあって需要は弱含みで、地価は下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は
、土地で２５０～４５０万円、中古住宅で５００～９００万円程度となっている。新築戸建住宅は少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする既成住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっ
ているが、取引事例比較法で採用した事例は阪南市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規
範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通
り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　阪南 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,300 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[101.0]		 100
[120.3]		 [ 97.9]
100		 27,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調であるが、阪南市内
の不動産市場は利便性の劣る地域で低迷が続
いている。


古くからの住宅地域であり、都心接近性や利
便性に劣り、需要は弱含みで、地価は依然と
して下落傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 阪南 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０２

-123		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.3m市道、
北13.5m、
二方路
２住居
高度地区3種
(70,200)
b ７０４

-121		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.7m市道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(60,188)
c ７０６

-110		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.7m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
d ７０５

-108		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.7m道路
、中間画地
１住居

(60,188)
e ７１１

-6		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.7m道路
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,927  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
26,895 		 100
[  96.0]
28,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
27,400 
b (　           ) 
30,624  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
29,405 		 100
[ 103.8]
28,329 
27,700 
c (　           ) 
24,781  		 100
[  70.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
33,563 		 100
[ 121.6]
27,601 
27,000 
d (　           ) 
34,800  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
33,939 		 100
[ 118.1]
28,738 
28,100 
e (　           ) 
34,103  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
34,137 		 100
[ 122.4]
27,890 
27,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,400 円／㎡]  



阪南 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の所在する近隣地域は、自己使用の戸建住宅が多い古くからの住宅地域であり、周辺部でもアパート
等の立地は少なく賃貸市場が未成熟で、且つ戸建住宅の賃貸市場もないと判断されることから、収益還元法は非
適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 阪南 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　阪南市貝掛１１８１番５
 1226000118546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
阪南 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 -1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　森澤　修二   TEL.
鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 阪南市貝掛１１８１番５
 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
台形
1:4		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅が
多い既成住宅地域
 南東6m市道 水道 箱作

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．０
ｍ市道		 交通

施設		 箱作駅北東方

820m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中小規模一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域で、地域要因に特に重要な変動は見受けられず、
当面は現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪南市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は阪南市及びその周辺市域在住の個人で、
同一需給圏外からの転入者は少ない。阪南市は高齢化が進んでおり、住宅需要は弱含みで、住宅地価は利便性に優れる
尾崎駅周辺地域を除いて、下落傾向が続いている。当該地域は利便性に劣る旧集落の住宅地で需要は弱含みである。当
該地域は新築分譲が少なく、中古戸建で５００～１０００万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小規模の住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はないと
判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から
求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意
のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　阪南 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,300 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[101.0]		 100
[120.3]		 [ 97.9]
100		 27,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調であるが、阪南市は
高齢化率が高く、不動産需要は弱含みである
。尾崎駅徒歩圏の住宅地を除き、下落傾向に
ある。

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。地価は若干の下落傾向で推移す
ると予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 阪南 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０６

-104		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.3m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,160)
b ７１０

-6		 泉南郡岬町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.7m町道
、中間画地
１住居

(60,200)
c ７１１

-2		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.6m市道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(60,184)
d ７１１

-6		 阪南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.7m道路
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,995  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,401 		 100
[  93.9]
28,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
27,500 
b (　           ) 
19,879  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
18,779 		 100
[  67.0]
28,028 
27,400 
c (　           ) 
26,710  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[  92.7]
35,585 		 100
[ 128.0]
27,801 
27,200 
d (　           ) 
34,103  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
34,137 		 100
[ 121.3]
28,143 
27,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,400 円／㎡]  



阪南 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象不動産の規模から一般的な共同住宅の建築を想定することは困難で、かつ、当該地域は旧集落の住宅地域に
存し、自己使用目的が中心であり、戸建の賃貸市場がないと判断されるため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 阪南 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　阪南市貝掛１１８１番５
 1226000118546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考