令和8年1月16日　提出 大阪狭山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市大野西７４９番２外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の周囲に農 地が多く見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 金剛 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金剛駅南西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から遠い市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因に特別の変動はなく、今後も概ね現状をも って推移するものと予測する。地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね南海高野線、近鉄長野線等の沿線で大阪狭山市及びその周辺市町村の市街化調整区域内の住宅地域で ある。需要者は地域に地縁のある者が中心で、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は最寄り駅から遠く、生活利便性 が劣る農家住宅地域であり、市街化調整区域であるため発展性はない。よって、需要は弱く、地価は下落傾向が続いて いる。取引が少ない上に規模等により様々で需要の中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から遠い市街化調整区域内の農家住宅地域で、土地利用の規制もあり、賃貸用不動産は見当たらず自己使用目的の住 宅が支配的な地域である。賃貸市場が成熟していない地域のため、収益還元法の適用は断念した。以上から、市場の実 態を反映して、規範性が高い比準価格を標準とし、前年標準地価格や市街化調整区域内の他の標準地価格等との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は居住環境が良好な都市として、南河内 地域では選好性が強い。地価も利便性に劣る 一部地域以外は概して上昇傾向にある。 最寄り駅から遠い市街化調整区域内の住宅地 域で、特段の地域要因の変動はない。地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％