令和8年1月15日　提出 大阪狭山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 50,400,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市金剛１丁目１１番６ ｢金剛１－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多く駅 に近い閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 金剛 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金剛駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。駅近の閑静な地域で、地価は緩やかな上昇 が続いているが、画地の規模が大きな地域で、近年は総額を小さくできる画地の分割が進みつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね大阪狭山市及び富田林市内のニュータウンの住宅地域である。近隣地域は金剛駅 徒歩圏の閑静な住宅地域で、主な需要者は府下南東地域の一次、二次取得層層で、広域からの需要が見込まれる。価格 上昇が続く好立地の住宅地であるが、画地の規模が大きな地域で、近年は総額を圧縮できる画地分割が増えつつある。 取引の中心価格帯は規模等によるが、標準地同規模程度の土地で概ね５，０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内では自己の居住目的の戸建住宅地の取引が支配的であり、比準価格はニュータウン内の住宅地の取引事例等 により試算したもので、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、第一種低層住居専用地域の規制、昨今の建築費の高 騰等により、事業採算性の観点から収益還元法は非適用とした。以上により、規範性の高い比準価格を標準とし、代表 標準地価格との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,800 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [ 63.5] [102.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は良好な住環境を背景に総じ て上昇乃至横這いで、一部の利便性に劣る地 域は微減で推移している。 人気の駅徒歩圏の閑静な戸建住宅地域である が、近年の建築費高騰により地価は延び悩ん でおり、上昇率は減少している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.3 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％