令和8年1月16日　提出 交野 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -16 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　中村　隆宏   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市星田北３丁目４８６７番１ ｢星田北３－２４－２１｣ ②地積 　(㎡) 460   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,164) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地等の みられる農家住宅地 域 南東4.1m市道 水道 星田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．１ｍ市道 交通 施設 星田駅北東方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状を維持して推移するも のと予測する。星田駅北側の開発整備に伴う利便性の向上から、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は交野市内における調区内の農家住宅地域が中心であるが、その範囲は広域的に形成され、大阪北東 部から東部圏域一帯を含むものと判定した。需要者は上記圏域内に地縁性を有する居住者が中心である。需給動向は、 不動産取引は少ない地域であるが、星田駅へは徒歩圏にあり、駅前再開発による波及効果が認められる。近隣地域周辺 での取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見い出し難いが、坪１５～２０万円前後と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅、農地等が見られる住宅地域であり、周辺地域には一部賃貸マンションが見られるものの、地主の 資産税対策によるものと推察され、新規に更地を取得して投資用不動産を組成する需要者は認められないため、収益還 元法を非適用とした。したがって、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地価格との検 討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 56.8] [100.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資は住宅価格の上昇や人口動態による 需要の減退から緩やかな減少傾向にあるが、 金融政策等の下支えにより、不動産市場は概 ね安定している。 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、取 引は少ないものの、星田駅前では店舗の新規 進出が計画されており、地価はやや上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 -23.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％