令和8年1月16日　提出 交野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -3 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　田邊　文昭   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市松塚９０４番５０ ｢松塚２８－５｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6.7m市道 水道、ガス、下水 郡津 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．７ｍ 市道 交通 施設 郡津駅西方 200m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に大きな変化なく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測される。近隣地域は駅から徒歩圏内に ある住環境良好な住宅地域であり、地価は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪交野線、ＪＲ片町線沿線の概ね交野市、枚方市内の住宅地域である。需要者の中心は交野市及び隣接 市の居住者である。郡津駅から徒歩圏に位置する住宅地であり、需要は安定している。土地は１７０㎡程度で２５００ 万円～３０００万円程度、新築の戸建物件は４５００万円～５０００万円程度を中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は断念した 。一方、比準価格は郡津駅及びその隣接駅勢圏の住宅地域に存する複数の事例から適正に補修正を行って求められたも のであり市場性を反映した実証的な試算価格である。よって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [ 99.8] [103.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費・設備投資の動きから、景気は緩や かに回復しており、交野市内の住宅地は需給 が安定し、地価は上昇傾向である。 郡津駅より徒歩圏の住宅地域で、需要者の地 域的選好性により、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％