令和8年1月16日　提出 四條畷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四條畷 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　谷山　亘   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四條畷市大字下田原２４６番 ②地積 　(㎡) 478   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 集落内の住宅地域 東3.5m市道 水道、下水 生駒 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 生駒駅北方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落であり、概ね現状のまま推移するものと予測する。農家集落地域における需給は鈍 く地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四條畷市を中心に北・中河内地域の調整区域内の農家集落地域と判断される。需要者の中心は、当該圏域 内に地縁性を有する居住者に限定される。不動産取引は少なく、地縁者間取引も散見され、低価格帯の中で幅も見られ るため需要の中心となる価格帯はやや見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅を中心とする市街化調整区域内の既成集落内にあり、主として自用目的の取引が中心となっており賃 貸市場は未成熟である。また、対象地の立地、規模等を検討した結果、共同住宅地には不向きと判断し収益還元法は適 用しなかった。以上、自用目的の取引が多いため、市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、標準地価格と の均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 69.9] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高・金利上昇局面にあり、景況の不透明 さが増している。不動産市場は価格の高止ま りも見られ実需の動向にも影響を注視すべき 環境にある。 対象標準地の価格に影響を及ぼす地域要因の 変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％