令和8年1月16日　提出 泉南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -14 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市新家９０２番３ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と中小工場 等が混在する地域 北東7.5m市道 水道 新家 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．５ ｍ市道 交通 施設 新家駅南方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市街化調整区域内の戸建住宅や中小工場が混在する地域であり、地域要因に特に変動要因はなく、今後 とも現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で、概ね泉南市を中心として周辺市町における各駅勢圏の市街化調整区域 内の住宅地域である。主たる需要者は、圏内に居住する一次取得者層と考えられ、圏外からの転入はほぼ無い。近隣地 域は市街化調整区内の住宅地域で、都市計画法による建築・開発行為の規制が強いため土地需要が低く、地価は下落傾 向である。市場の中心価格帯は、市街化調整区域内の取引が僅少であるため見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の住工混在地域であり、自用が中心である。したがって、戸建の賃貸市場はほぼないため 、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は市街化調整区域に存する住宅地に係る事例を収集・選択しており、 規範性は高いと思料する。よって、市場の実態を反映し、実証的である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に も留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 72.7] [101.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安は継続しており、商業地を中心にインバ ウンド需要の恩恵がみられるが、物価高、日 米通商政策等による景気下振れリスクに留意 する必要がある。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％