令和8年1月16日　提出 泉南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -7 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　平川　雄康   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月1日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市信達牧野１０００番６３ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な丘陵部の住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス 和泉砂川 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．０ ｍ市道 交通 施設 和泉砂川駅東方 360m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な丘陵部の住宅地域であり、地域要因に変化は見受けられず、当面は現状のまま推移 していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海電鉄本線、ＪＲ阪和線沿線で概ね泉南市を中心に住宅地域が存する圏域。需要者の中心は、圏内に 居住する一次取得者層であり、圏外からの転入者は比較的少ない。比較的閑静な丘陵部の住宅地域であるが、既成住宅 地域で需要は低迷しており、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、１３０㎡程度の新築戸建で２０００ 万円～２５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、中規模一般住宅が多い閑静な丘陵部の住宅地域である。地域内では自用目的の不動産取引 が中心であるが、取引事例比較法による比準価格は、対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例か ら求められており実証的で信頼性が高い。従って市場性を反映した比準価格を標準に、単価と総額との関連にも留意の 上、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　泉南（府） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は、緩やかに持ち直している。個 人消費や設備投資は、持ち直している。企業 収益は一部に弱さがみられるものの、総じて 改善している。 当該地域は一般戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域 であり、住宅地として成熟しているが、需要 は弱く地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％ -0.4 ％