別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
東大阪 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-12 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　坂口　由記   TEL.
鑑定評価額 300,000,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市長田中１丁目６２番
｢長田中１－４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,023  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層の店舗、共同
住宅等が立地する商
業地域		 北73.6m国道、背面道 水道、ガス、下水 長田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７３．６ｍ国道 交通

施設		 長田駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前直結かつ幹線道路沿いの、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後も同様の環境が続くものと予測す
る。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市の駅近、幹線道路沿いにある商業地域である。主たる需要者は、全国チェーン店舗
展開する法人やマンション開発業者等が見込まれる。最寄り駅、高速ＩＣにも近い希少な立地から需要は底堅く、地価
は上昇傾向にある。不動産取引が少なく、また取引動機や用途、規模により価格帯はばらつき、中心となる価格帯を把
握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いかつ駅前商業地域にあって、自己使用及び賃貸目的での店舗用地、事業所用地としての取引需
要が見込まれるが、店舗の賃料水準は立地、用途及び契約者の属性等で格差が大きく資料の収集に限界があり、適正な
賃料水準を把握できたとはいい難い。したがって比準価格を中心に収益価格を関連づけ、また単価と総額との関連の適
否及び下記代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    302,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[ 96.8]		 100
[111.4]		 [102.0]
100		 292,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市内商業地の駅周辺や幹線道路沿い、
マンション適地等に対する需要は堅調である
。


地域要因に特段の変動はない。国道沿い、長
田駅前の店舗等集積度のある商業地域で地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２５３

-10		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南14.5m府道、
西4m、角地
工業

(80,200)
b ７４２２

-9		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南44m国道、
西2.5m、
北2.5m、
三方路
近商

(85,300)
c ７４２２

-5		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.4m市道、
北5.5m、角地
１住居

(70,200)
d ６５７４

-12		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南17.5m府道、
北4m、二方路
近商

(90,300)
e ７３９９

-18		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
216,563  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
214,460 		 100
[  72.0]
297,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
304,000 
b (　           ) 
236,686  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
221,486 		 100
[  78.6]
281,789 
287,000 
c (　           ) 
221,726  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
210,845 		 100
[  69.2]
304,689 
311,000 
d (　           ) 
224,474  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
221,423 		 100
[  78.6]
281,709 
287,000 
e (　           ) 
386,026  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
397,607 		 100
[ 140.7]
282,592 
288,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    295,000 円／㎡]  



東大阪 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

101,624,959 
20,833,320 
80,791,639 
72,703,000 
8,088,639 		 （　0.9289）
7,513,537 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    166,967,489 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 436.40 ＳＲＣ12 4,513.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,023 ㎡     19.5 m x   52.5 m  前面道路：国道     　  73.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１２階住宅（３ＬＤＫ、平均面積６０㎡）、機械式２６台、平面１台の駐車場、容積対象床４０８０．５５㎡を想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 設計事務所作成の想定建物が妥当と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
385.65 
44.4 
171.15 
3,800 
650,000 		 4.0  2,600,000 
2.0  1,300,000 

 2～11		 住宅
385.65 
92.3 
355.90 
2,100 
747,000 		 1.0  747,000 
1.0  747,000 

12～12		 住宅
271.20 
89.0 
241.45 
2,120 
512,000 		 1.0  512,000 
1.0  512,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,513.35 
88.0 
3,971.60 

8,632,000 		 10,582,000 
9,282,000 
⑨年額支払賃料      8,632,000 円　×　12ヶ月　＝　     103,584,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,971.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,860,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       103,584,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,860,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     8,675,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 99,768,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,582,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,282,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,759,125 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     101,624,959 円　　　　（　        99,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,450,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,253,320 円  　　　      108,444,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      685,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,265,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,833,320 円　（　　　　　　        20,365 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   4,513.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 72,703,000 円  
（　　　　　        71,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 101,624,959 円      
②総費用 20,833,320 円      
③純収益　①－② 80,791,639 円      
④建物等に帰属する純収益 72,703,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,088,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,513,537 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,345 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    166,967,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市長田中一丁目６２番
 1220000157088-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
東大阪 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-12 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　谷本　明夫   TEL.
鑑定評価額 300,000,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市長田中１丁目６２番
｢長田中１－４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,023  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層の店舗、共同
住宅等が立地する商
業地域		 北73.6m国道、背面道 水道、ガス、下水 長田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７３．６ｍ国道 交通

施設		 長田駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の各種店舗が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持する。最寄駅への接近条件に優れ、街路条件も
良好で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び隣接市における商業地域と判定した。主たる需要者は、店舗または店舗付共同住宅を運営
する法人、事務所の保有を目的とした法人、個人投資家と把握した。幹線道路沿いの駅前商業地であり、需要が競合す
る可能性が高く地価は上昇傾向である。商業地の取引は規模、用途等によって様々であり駅前商業地の取引は少ないた
め中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、各種店舗及び事務所の賃貸需要が見込ま
れ、テナントビル等の収益物件も想定されることから収益価格もある程度考慮されるものである。よって、市場性を反
映した比準価格を標準とし、賃貸店舗兼共同住宅を建設した場合の収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ
、単価と総額との関連も考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    302,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[ 96.8]		 100
[111.4]		 [102.0]
100		 292,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増して
いる。今後、資材価格の高騰、金利の先行き
等が懸念されるが、商業地価格は上昇基調で
推移している。

国道沿い、長田駅前の商業地域であり、需給
に影響する地域要因の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４６７３

-36		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南7m市道、
中間画地
近商

(100,400)
b ６５７４

-12		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南17.5m府道、
北4m、二方路
近商

(90,300)
c ７４２０

-10		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
東4m、角地
近商

(100,300)
d ７４２２

-9		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南44m国道、
西2.5m、
北2.5m、
三方路
近商

(85,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
229,412  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
232,624 		 100
[  81.9]
284,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
290,000 
b (　           ) 
224,474  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
221,423 		 100
[  75.9]
291,730 
298,000 
c (　           ) 
207,771  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
206,956 		 100
[  69.3]
298,638 
305,000 
d (　           ) 
236,686  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
221,486 		 100
[  75.9]
291,813 
298,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    298,000 円／㎡]  



東大阪 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

100,186,094 
20,629,938 
79,556,156 
72,036,000 
7,520,156 		 （　0.9289）
6,985,473 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    155,232,733 円　　　　（　    152,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 436.40 ＳＲＣ12 4,513.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,023 ㎡     19.5 m x   52.5 m  前面道路：国道     　  73.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～１２階共同住宅（３ＬＤＫタイプ）、駐車場機械式２６台、平面１台、容積対象床面積４０８０．５５㎡を想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 建築事務所作成計画建物を妥当と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
385.65 
44.4 
171.15 
3,780 
646,947 		 4.0  2,587,788 
2.0  1,293,894 

 2～11		 共同住宅
385.65 
92.3 
355.90 
2,060 
733,154 		 2.0  1,466,308 
1.0  733,154 

12～12		 共同住宅
271.20 
89.0 
241.45 
2,150 
519,118 		 2.0  1,038,236 
1.0  519,118 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,513.35 
88.0 
3,971.60 

8,497,605 		 18,289,104 
9,144,552 
⑨年額支払賃料      8,497,605 円　×　12ヶ月　＝　     101,971,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,971.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,860,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       101,971,260 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,860,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     8,546,501 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,284,759 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,289,104 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         168,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,144,552 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,733,075 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     100,186,094 円　　　　（　        97,934 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,400,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,204,938 円  　　　      106,831,260　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      685,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,180,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,629,938 円　（　　　　　　        20,166 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,080,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   4,513.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 72,036,000 円  
（　　　　　        70,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 100,186,094 円      
②総費用 20,629,938 円      
③純収益　①－② 79,556,156 円      
④建物等に帰属する純収益 72,036,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,520,156 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,985,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,828 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,232,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     152,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市長田中一丁目６２番
 1220000157088-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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