令和8年1月14日　提出 東大阪 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -14 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　下農　博之   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市善根寺町１丁目５９２番４２ ｢善根寺町１－１－４９｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い山手の住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 新石切 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．７ ｍ市道 交通 施設 新石切駅北東方 2.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、丘陵地に住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。 地価水準は、緩やかな下落傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市で、近鉄けいはんな線、奈良線、ＪＲ片町線を中心とする住宅地域である。主たる 市場参加者は、圏内に居住し、強い地縁的選好性を持つ個人で、圏外からの転入は少ない。国道１７０号の東方、生駒 山地の山裾に当り、地勢が概ね西向き下り傾斜で、土砂災害警戒区域に指定されており、住宅地需要は弱含んでいる。 取引の中心は、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で、最多価格帯は、３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、アパート等の収益物件がやや少なく、自用目的での取引が中心 である。また、最寄駅からバス便で、利便性に恵まれず、転勤のための一時賃貸を除くと、民間の賃貸戸建住宅はほと んど見られず、戸建住宅の賃貸市場が発達していない。よって、収益価格の試算を断念し、取引市場の実態を反映した 比準価格を標準とし、前年公示価格等及び周辺の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東大阪（府） -14           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     87,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増して いる。今後、資材価格の高騰、金利の先行き 等が懸念されるが、住宅地価格は上昇基調で 推移している。 新石切駅バス便の一般住宅地域であり、需要 はまだ改善していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ -0.2 ％