令和8年1月16日　提出 藤井寺 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -13 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市小山２丁目２４番３ ｢小山２－１－２｣ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4m市道 水道、ガス 藤井寺 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 藤井寺駅北西方 830m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はない。系統連続性が劣り利便性の 点で選好性は劣るが最寄駅からは徒歩圏内であり、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の藤井寺市及びその周辺の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域である。主な需 要者は、自用の居宅取得を目的として地縁性を有する一次取得者層が中心である。最寄駅徒歩圏であるが系統連続性が やや劣る等利便性の点で需要は弱いが、地価は下げ止まりで概ね横ばい傾向で推移している。画地の細分化で総額を抑 えたものもあるが、市場での中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で２，０００万円台後半の取引とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅も散見されるが、居住の快適性を重視した自用目的の取引が大部分であり、賃貸市場は未成熟で土地価格に見 合う賃料水準が形成されておらず、収益還元法は適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視する エンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地から求めた規準価格との均衡に も留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.7] [104.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は横ばいから上昇傾向にある地域が多く みられ、概ね安定的に推移しているが、イン フレ等の一般的要因の動向により先行きは不 透明である。 地域要因に特段の変動は認められないが、系 統連続性の劣位から需要の多い地域ではなく 、地価も弱含み状態を含んだ横ばい傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％