令和8年1月16日　提出 藤井寺 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 98,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市古室３丁目２６５番２ ｢古室３－２１－１９｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 藤井寺駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特筆すべき変動はなく、既成の小規模戸建住宅として今後も現況を維持するものと予測される。最寄 り駅からやや距離があることから選好性に劣り、地価は依然として弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、藤井寺市及び隣接地域の近鉄南大阪線沿線に存する、最寄り駅からやや距離のある低層住宅地域の範囲 。典型的な需要者は、地縁性を有する自用目的の一次取得者層で、他地域からの転入はほぼないものと推測される。利 便性等の問題から相対的に選好性に劣り、需給は散発的で地価は弱含みの状況が続いている。取引市場における中心価 格帯の把握は困難であるが、標準地と同程度の規模の土地で概ね１，０００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的な需要者は自用目的であるため、売買の意思決定時には住環境や類似する不動産の取引相場との比較により、可 否を判断するのが通常である、尚、収益価格については、画地規模の観点や用途地域による制限を勘案すると、賃貸用 不動産の想定が困難であるため適用できなかった。以上により本件では、取引事例に基づき市場の実勢を体現する比準 価格を標準とし、代表標準地価格との均衡についても留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 94.2] [101.0] 100 98,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の地価は、交通接近性等の選好性に優 る地域は上昇傾向、選好性の劣る地域につい ては弱含みが継続しており、地域による二極 化が継続。 駅から距離のある住宅地域としての地域要因 には、特に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％