令和8年1月16日　提出 摂津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市東正雀１３３番４６ ｢東正雀１５－６｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 摂津市 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 摂津市駅南西方 650m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、今後もほぼ同様に推移するものと予測される。 駅徒歩圏に位置し需給は概ね安定しており、地価は上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急京都本線、ＪＲ東海道本線沿線を主とした摂津市及び隣接周辺市の中小規模戸建住宅地域と判定さ れ、当圏域における主な需要者は、地縁を有する一次取得者層と思料される。最寄駅徒歩圏内に立地することから、利 便性等に着目した有効需要が一定数認められる。市場における中心価格帯は、７０㎡程度の土地で１，３００万円前後 、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地が存する地域は自用の小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場が無いと判断され るため収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法においては、取引市場実態を反映した実証的な価格が求められた 。本件では、市場の特性に即した比準価格の説得力が高いものと判断されることから、比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    198,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [101.0] 100 [109.3] [103.0] 100 192,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    186,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　摂津市の人口はやや微減、取引件数はほぼ 横ばいで推移している。取引価格は地域によ り上昇幅は異なるが上昇傾向で推移している 。 　地域要因について特段の変動は認められな いが、駅徒歩圏内の住宅地であることから、 需要は安定的で地価は上昇傾向で推移してい る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％