令和8年1月16日　提出 摂津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -5 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　谷澤　博孝   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市鳥飼西２丁目５２１番１４ ｢鳥飼西２－３６－３｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 南摂津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 南摂津駅北東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺環境 及び周辺取引等を鑑みて、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は摂津市及びその隣接市内の大阪モノレール線沿線の住宅地域で、一部にＪＲ東海道本線、阪急京都本線の 各駅を起点とするバス圏の住宅地域も含み、概ね摂津市南部の圏域である。主たる需要者は地縁的選好性を有する一次 取得者層である。交通接近性に劣るが一定の需要があることから、地価は緩やかな上昇傾向にある。市場の中心価格帯 は７０㎡程度の土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅は総額３，０００万円～３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅からバス圏の既成住宅地域であり、近隣地域周辺の類似地域において規範性の高い取引事例が収集出 来た。対象標準地は、自用目的の戸建住宅が大半を占める住宅地域に存し、経済合理性等の観点から共同住宅の想定が 難しく、また、戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、戸建住宅を想定しての収益価格は求められなかった。従って、 比準価格を採用し、前年公示価格からの変動にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　摂津（府） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は微減傾向で、不動産取引件数 は前年同期間でほぼ横ばいである。同市内北 部と南部で地域的な特徴が異なる。 近隣地域は駅徒歩限界圏であるものの、一定 の需要があることから、地価は緩やかな上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％ +1.4 ％