別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
門真 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
門真 5-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　百合子   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 門真市末広町２１６１番外
｢末広町４３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 603  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度利用地区


(90,300)

1:1		 事務所

ＳＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西20m市道、背面道 水道、ガス、下水 古川橋

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 古川橋駅南方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域である。駅北側で大規模な再開発事業が進捗中であるが、近隣地域周
辺については当面は現状を維持するものと予測する。地価は上昇基調にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の門真市及び守口市、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線の駅に近い商業地域。需要者の中
心は、店舗事務所ビルの商業事業者、地縁性を有する不動産業者等である。需給動向は、徒歩圏の商業地域は、用途の
多様性も認められ需要は旺盛であり、市場は堅調に推移している。中心となる価格帯は、立地や利用目的等によって異
なり需要の中心となる価格帯を見いだすのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する実際の多数の取引事例を収集し適切に各要因比較を行い試算したものであり、現在
の市場動向を反映している。一方、収益価格は、店舗付事務所を想定して試算したが、収益項目及び費用項目に想定要
因が介在する。従って、実証性を有する比準価格を重視し、理論的な価格である収益価格を比較考量し、周辺の需給動
向等を勘案し、前年価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 門真市の人口は減少傾向、高齢化率は微減傾
向にある。商業地の地価水準は上昇傾向にあ
り、上昇幅は昨年と同程度。


古川橋駅前の商業地域。地域要因の変動は特
にない。ただし、駅前マンション開発の動向
に注視する必要がある。標準地において地価
は上昇基調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 門真 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０１

-203		 門真市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
北4m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
b ３０１

-10		 門真市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m府道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
c ３０１

-206		 門真市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東7.4m市道
、中間画地
近商

(90,300)
d ３０９

-213		 守口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.3m市道
、南東4.9m、
二方路
商業

(100,400)
e ９０５

-226		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5.4m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,324)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
266,134  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
270,667 		 100
[  91.2]
296,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
300,000 
b (　           ) 
280,960  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
299,407 		 100
[  98.0]
305,517 
309,000 
c (　           ) 
209,796  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
218,880 		 100
[  76.0]
288,000 
291,000 
d (　           ) 
430,197  		 100
[ 125.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
356,186 		 100
[ 119.5]
298,064 
301,000 
e (　           ) 
219,760  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
264,200 		 100
[  89.2]
296,188 
299,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



門真 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,124,254 
8,744,767 
32,379,487 
26,540,800 
5,838,687 		 （　0.9332）
5,448,663 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    132,894,220 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
門真 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 352.00 ＲＣ5 1,760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度利用地区
 90 ％   300 ％   300 ％   603 ㎡     24.5 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び平面式駐車場５台、２～５階は事務所（各階フロア貸） ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
352.00 
82.0 
288.64 
3,300 
952,512 		 6.0  5,715,072 
3.0  2,857,536 

 2～ 5		 事務所
352.00 
82.0 
288.64 
2,280 
658,099 		 8.0  5,264,792 
2.0  1,316,198 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,760.00 
82.0 
1,443.20 

3,584,908 		 26,774,240 
8,122,328 
⑨年額支払賃料      3,584,908 円　×　12ヶ月　＝　      43,018,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,443.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,018,896 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,421,890 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,797,006 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,774,240 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         240,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,122,328 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,086,280 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,124,254 円　　　　（　        68,199 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
門真 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,664,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,326,567 円  　　　       44,218,896　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,386,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,536,000 円  　　　　    416,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,744,767 円　（　　　　　　        14,502 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 416,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,760.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,540,800 円  
（　　　　　        44,015 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,124,254 円      
②総費用 8,744,767 円      
③純収益　①－② 32,379,487 円      
④建物等に帰属する純収益 26,540,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,838,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,448,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,036 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    132,894,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 門真 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　門真市末広町２１６１番
 1216000022448-0000
2 　門真市末広町２１６２番
 1216000022449-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
門真 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
門真 5-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　知樹   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 門真市末広町２１６１番外
｢末広町４３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 603  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度利用地区


(90,300)

1:1		 事務所

ＳＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西20m市道、背面道 水道、ガス、下水 古川橋

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 古川橋駅南方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ、古川橋駅南側の駅前商業地域である。周辺には核となる中型商
業施設が存し、当面は現状程度の土地利用が継続すると予測する。地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線を中心に門真市及び周辺市区の駅に近い商業地域である。需要者の中心は、店舗事務所ビ
ル経営や開発を目論む不動産会社等である。市場の需給動向は、駅前広場に通じる道路に面する商業地域であり希少性
が認められ、需要は堅調である。なお、駅北側の再開発のタワーマンションが令和８年度完成予定であり動向に留意す
べきである。中心となる価格帯は規模や利用方法等により様々であるため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。一
方、収益価格は、想定建物をはじめ、多くの想定項目が介在するため、比準価格と比べて精度が劣ることは否めない。
しかし、土地の収益性を反映した理論的な性格を有し、有用な価格である。以上より、比準価格を標準として、収益価
格を比較考量し、周辺価格動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、店舗・事務
所需要は底堅く推移し、利便性に優れた開発
素地に対する需要については依然堅調に推移
している。

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。なお、古川橋駅北側の再開発事
業に留意する必要がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 門真 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０９

-216		 守口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西21.9m国
道、東5.5m、
角地
準住居

(70,300)
b ３０１

-203		 門真市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
北4m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
c ３０４

-204		 大阪市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ３０１

-206		 門真市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東7.4m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
295,411  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
327,095 		 100
[ 110.0]
297,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
300,000 
b (　           ) 
266,134  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
270,667 		 100
[  91.2]
296,784 
300,000 
c (　           ) 
313,428  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
317,503 		 100
[ 110.0]
288,639 
292,000 
d (　           ) 
209,796  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
218,880 		 100
[  74.1]
295,385 
298,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    298,000 円／㎡]  



門真 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,975,709 
8,904,362 
33,071,347 
27,115,000 
5,956,347 		 （　0.9332）
5,558,463 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    135,572,268 円　　　　（　    225,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
門真 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 352.00 ＲＣ5 1,760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度利用地区
 90 ％   300 ％   300 ％   603 ㎡     24.5 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階店舗・平面式駐車場５台、２～５階事務所（各階フロア貸） ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
352.00 
82.0 
288.64 
3,300 
952,512 		 6.0  5,715,072 
3.0  2,857,536 

 2～ 5		 事務所
352.00 
82.0 
288.64 
2,350 
678,304 		 6.0  4,069,824 
2.0  1,356,608 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,760.00 
82.0 
1,443.20 

3,665,728 		 21,994,368 
8,283,968 
⑨年額支払賃料      3,665,728 円　×　12ヶ月　＝　      43,988,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,443.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,988,736 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,518,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,669,862 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,994,368 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         197,949 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,283,968 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,107,898 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,975,709 円　　　　（　        69,611 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
門真 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,700,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,355,662 円  　　　       45,188,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,386,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,612,500 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,904,362 円　（　　　　　　        14,767 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,760.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,115,000 円  
（　　　　　        44,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,975,709 円      
②総費用 8,904,362 円      
③純収益　①－② 33,071,347 円      
④建物等に帰属する純収益 27,115,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,956,347 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,558,463 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    135,572,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     225,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 門真 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　門真市末広町２１６１番
 1216000022448-0000
2 　門真市末広町２１６２番
 1216000022449-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考