令和8年1月16日　提出 羽曳野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 9-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市野７５番８ ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 中小規模の工場、作 業所等が多い工業地 域 南西6m市道 水道 恵我ノ荘 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 恵我ノ荘駅南方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、作業所等を中心とする工業地域として成熟、地域要因に変動は見られず現状維持と予測する。 周辺工業地の需要のたかまりや底値感もあり、地価緩やかな上昇を継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽曳野市及び隣接市等に存する中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。主たる需要者は地 縁性を有する個人事業主や法人等であり、周辺地域での取引や外部からの流入はほとんどみられない。周辺市での工業 地需要の高まりに対し直接的な影響はやや薄いものの、需要は比較的安定とみられ地価も上昇気味に推移してきた。取 引自体が多くなく、また、取引される価格帯も様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は、困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は自用の中小規模の工場、作業所等を中心とする工業地域に存する。収益価格はやや低位に求められたが、周辺 賃貸市場が成熟していないこともあり収益価格への比重は高くはなく、むしろ類似する不動産の取引水準が重視される 傾向にあると見て取れる。以上より本件では市場性を反映した比準価格を重視しこれを標準に、相対的に説得性に劣る 収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [112.9] 100 100 [100.0] 100 [134.1] [100.0] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気緩やかに回復、円高進行もあり物価上昇 が見られた。羽曳野市内工業地では全体とし ては緩やかであるが需要回復傾向を示す。 工場、作業所等を中心とした地域であり、地 域要因に変動は見られない。周辺工業地需要 の上昇を背景に、地価は安定的に推移してき た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％