別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
羽曳野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽曳野 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６
｢恵我之荘４－２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ商業地域
 東5.5m府道、北側道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５．５ｍ府道　角地 交通

施設		 恵我ノ荘駅北東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価動向は安定
的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽曳野市及び周辺市の小規模店舗を中心とする商業地域である。主たる需要者は地域に密着した小規模店
舗等の出店を検討する個人及び法人である。旧来からの駅前商店街であり、長く衰退傾向にあったが、近年は新しい店
舗への入れ替えなども見られ、地価動向も改善している。中心となる価格帯は規模、業種等により様々で一様ではない
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏においては賃貸店舗も多く見られるが、投下資本回収済の古く家賃低廉な物件が多いことも影響し、相応の
純収益を見込み難いことから、収益価格は低位に試算された。また、同一需給圏内の同種の小規模店舗用地においては
必ずしも土地の収益性に着目した価格形成が行われていない。したがって、市場性が反映された比準価格を標準とし、
収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    268,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[194.5]		 [100.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪経済は緩やかな改善基調にあるが、業況
の停滞感、物価高による個人消費の停滞など
、やや弱めの動きがみられている。


恵我ノ荘駅周辺では近年、新しい店舗への入
れ替えなどが見られる。地価は回復に転じて
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽曳野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０２

-13		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6.4m府道
、中間画地
近商

(90,300)
b ０８１３

-14		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m市道、
中間画地
近商

(90,240)
c ０８１６

-9		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.9m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ０８１６

-2		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南25.8m府道、
西7.1m、角地
準工

(80,200)
e ０８１６

-25		 藤井寺市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東11.3m府道、
南3.6m、角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
163,577 		 100
[ 117.9]
138,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
132,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,978 		 100
[  99.8]
136,251 
136,000 
c (　           ) 
117,583  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
118,288 		 100
[  89.9]
131,577 
132,000 
d (　           ) 
154,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,439 		 100
[ 110.0]
144,035 
144,000 
e (　           ) 
139,154  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
145,408 		 100
[ 105.5]
137,827 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



羽曳野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,708,863 
1,106,406 
4,602,457 
4,093,530 
508,927 		 （　0.9479）
482,412 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     10,487,217 円　　　　（　     93,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽曳野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 76.50 Ｓ4 301.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   112 ㎡      9.5 m x   12.0 m  前面道路：府道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗付共同住宅（１階：店舗フロア貸、２～４階：６戸１Ｋ　平均賃貸面積約３４㎡）、平面式駐車場１台を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.00 
90.0 
64.80 
2,385 
154,548 		 6.0  927,288 
3.0  463,644 

 2～ 4		 住宅
76.50 
90.0 
68.85 
1,530 
105,341 		 2.0  210,682 
3.0  316,023 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
301.50 
90.0 
271.35 

470,571 		 1,559,334 
1,411,713 
⑨年額支払賃料        470,571 円　×　12ヶ月　＝　       5,646,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     271.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,646,852 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       346,011 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,420,841 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,559,334 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,411,713 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         273,364 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,708,863 円　　　　（　        50,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽曳野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 289,500 円  　　　　     57,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 173,006 円  　　　        5,766,852　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      492,100 円  　　　　     57,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,900 円  　　　　     57,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,900 円  　　　　     57,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,106,406 円　（　　　　　　         9,879 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     301.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,093,530 円  
（　　　　　        36,549 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,708,863 円      
②総費用 1,106,406 円      
③純収益　①－② 4,602,457 円      
④建物等に帰属する純収益 4,093,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 508,927 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 482,412 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,487,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽曳野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽曳野市恵我之荘四丁目１０２番６
 1222000097658-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
羽曳野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽曳野 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽曳野市恵我之荘４丁目１０２番６
｢恵我之荘４－２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ商業地域
 東5.5m府道、北側道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５．５ｍ府道　角地 交通

施設		 恵我ノ荘駅北東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗を主とした近隣商業地域である。地域要因に変動はなくしばらくは現況程度の繁華性を維持すると思
われる。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽曳野市及び周辺市の近隣商業地域と把握した。主たる需要者は周辺居住者を対象とした小売、サービス
業を営む個人事業主、地元中小法人と把握した。中心となる商業施設がない商業地域は繁華性を維持できず小規模店舗
が減少する傾向にあるが、圏内商業地の需要は希少性もあり概ね堅調に推移している。市内商業地の取引件数は少なく
、規模や用途、需給者の属性により取引価格は異なるため、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は近隣商業地域であるが、取引は自用目的のものが多い。比準価格は同一需給圏を広域的に把握し事例の収集
を行い、規範性の高い事例を中心に求められた。収益価格は画地規模が小さいため十分な収益性を得られずやや低位に
求められた。よって比準価格を標準とし収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ、また単価と総額との関連
も考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    268,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[195.7]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復を見せているが海外要因
の後退リスクもあり、商業地への投資動向に
注視する必要がある。


小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域。駅前
であり一定の希少性も認められ需要は概ね堅
調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽曳野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０２

-13		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6.4m府道
、中間画地
近商

(90,300)
b ０８１２

-1003		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.4m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ０８１０

-1012		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m府道、
東5.6m、角地
２住居

(60,200)
d ０８１３

-14		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m市道、
中間画地
近商

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
163,577 		 100
[ 117.9]
138,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
116,618  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
123,996 		 100
[  94.1]
131,770 
132,000 
c (　           ) 
149,882  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
150,755 		 100
[ 103.3]
145,939 
146,000 
d (　           ) 
132,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,978 		 100
[  95.0]
143,135 
143,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  -3.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



羽曳野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,720,512 
1,122,471 
4,598,041 
4,143,020 
455,021 		 （　0.9479）
431,314 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,376,391 円　　　　（　     83,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽曳野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 75.00 Ｓ4 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   112 ㎡      9.5 m x   12.0 m  前面道路：府道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）、２～４階住戸（１Ｋ各階２戸、計６戸　　約３４㎡／戸）を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
90.0 
67.50 
2,504 
169,020 		 6.0  1,014,120 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
1,560 
105,300 		 2.0  210,600 
2.0  210,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
90.0 
270.00 

484,920 		 1,645,920 
631,800 
⑨年額支払賃料        484,920 円　×　12ヶ月　＝　       5,819,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,819,040 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       356,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,582,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,645,920 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          631,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         122,342 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,720,512 円　　　　（　        51,076 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽曳野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 293,000 円  　　　　     58,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 178,171 円  　　　        5,939,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      498,100 円  　　　　     58,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,600 円  　　　　     58,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,600 円  　　　　     58,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,122,471 円　（　　　　　　        10,022 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,143,020 円  
（　　　　　        36,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,720,512 円      
②総費用 1,122,471 円      
③純収益　①－② 4,598,041 円      
④建物等に帰属する純収益 4,143,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 455,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 431,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,851 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,376,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽曳野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽曳野市恵我之荘四丁目１０２番６
 1222000097658-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考