令和8年1月16日　提出 羽曳野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -14 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市恵我之荘２丁目８６番２３ ｢恵我之荘２－５－２４｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 恵我ノ荘駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、当面は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としての現状を維持していくものと 予測される。地価は概ね横ばいの状況が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽曳野市並びに隣接地域に位置する近鉄南大阪線沿線の最寄り駅徒歩圏の住宅地域。典型的な需要者は 、地縁性を有する自用目的の一次取得者層であり、他地域からの転入は少ないものと推測される。住環境や利便性に特 筆すべき要因は少なく、需要は安定的ではあるものの地価は模様眺めの状況が続いている。取引市場における中心価格 帯は、標準地と同程度の規模の土地で、１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的な需要者は、自用の居宅の取得を目的としているため、不動産の売買における意思決定については、居住快適性 や類似不動産の市場価格との比較に基づいてなされることが通常と認められる。一方、収益価格については標準地の規 模の観点から収益用不動産の想定は困難で適用できない。したがって本件においては、取引事例に基づき市場の実態を 反映する比準価格を中心に、代表標準地を規準とした価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [163.9] [101.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の住宅地の地価は、白鳥地域は若干強含 みであるが、それ以外の地域は横ばいないし は弱含みの状況が継続しており、地域差が顕 著である。 最寄り駅徒歩圏の住宅地としての地域要因に は、特筆すべき変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％