令和8年1月16日　提出 羽曳野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 89,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市はびきの４丁目２９８番２７ ｢はびきの４－１４－１８｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.7m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、地域要因に変動はなく現況を維持すると見込まれる。住環境は 良好だが最寄駅は徒歩圏外で、バス便はあるものの選好性は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の羽曳野市及びその周辺市に存する小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者 は自己居住目的で地縁を有する一次取得者層が中心で、圏外からの転入は少ない。当該地域は小規模住宅地域として成 熟しているが、最寄駅から遠く交通利便性に劣るため選好性はやや弱く、需要は弱含みで推移し、地価も同様の傾向に ある。取引の中心価格帯は標準地と同規模の土地で１０００万円弱程度、中古住宅で１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域では収益物件としてのアパート等の利用は少なく、自己使用目的の取引が支配的であるため、土地価格に見合う 賃料水準が形成されておらず、収益価格の試算は適切でないと判断される。また、快適性を重視する住宅地域であるこ とから、一般に取引価格の水準を指標として価格形成が行われる傾向が認められる。以上を踏まえ、代表標準地との検 討により価格水準の整合性を確認し、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,800 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [104.0] 100 [ 88.9] [101.0] 100 89,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽曳野市は都心部のベッドタウンとして発展 してきたが、人口減少と高齢化が進み、一部 を除き宅地需要は弱く、立地条件による二極 化がみられる。 小規模一般住宅地域として成熟しており、地 域要因に特段の変動はない。最寄駅はバス利 用が前提で需要は弱く、地価はやや弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％