令和8年1月16日　提出 羽曳野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市桃山台２丁目３２４番１６２ ｢桃山台２－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持すると見込まれる。住環境は良好 だが最寄駅は徒歩圏外で、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽曳野市及び隣接市内で近鉄南大阪線沿線に存する住宅地域である。需要者は羽曳野市内に居住する一次 取得者層が中心で、閑静な居住環境を有する一方、最寄駅徒歩圏外で生活利便性にやや劣ることを反映して地価は緩や かな下落傾向にある。中心的価格帯は標準地と同規模の土地で総額１２００～１３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域では収益物件としての共同住宅の利用はほとんど見られず、戸建住宅としての貸家も存在しないことから、適正 な賃料水準を形成し得る賃貸市場は成立していない。加えて、第１種低層住居専用地域に存し、収益性よりも快適性を 重視した自用目的の取引が中心と認められる。このため、収益価格の試算は適切でないと判断し、比準価格を重視する とともに、代表標準地との検討により価格水準の整合性を確認したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,800 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [104.0] 100 [ 98.8] [100.0] 100 79,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽曳野市は都心部のベッドタウンとして発展 してきたが、人口減少と高齢化が進み、一部 を除き宅地需要は弱く、立地条件による二極 化がみられる。 中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、最 寄駅が徒歩圏外であることを反映し、閑静な 居住環境を有しつつも地価は緩やかな下落傾 向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％