令和8年1月16日　提出 羽曳野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市高鷲８丁目２４番１３外 ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4.8m市道 水道、ガス、下水 高鷲 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 高鷲駅南西方 850m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域としての地域要因に特に変化はなく、今後も現況を維持していくもの と予測される。地価は概ね横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽曳野市を中心とした近鉄南大阪線沿線に存する既成住宅地域の範囲。主な需要者は、自用の居宅の取 得を計画する地縁性を有する一次取得者層で、他地域からの転入は少ないものと推測される。市場における選好性は相 対的にやや劣り、取引市場の需給は散発的で地価は模様眺めの状況にある。取引市場の中心価格帯は、取引が少なく把 握しづらいが、標準地と同程度の規模の土地で７００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地のような不動産の主な需要者は、居住快適性や類似物件の市場価格等を比較考量することにより、取引の可否の 決定をするのが通常である。また、画地規模の観点から、地価に見合う収益を獲得できる賃貸不動産の建築の想定は困 難であることから、収益価格は適用できなかった。以上より本件では、取引事例に基づき市場の実勢を反映する価格で ある比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,800 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [104.0] 100 [ 90.2] [102.0] 100 88,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の住宅地の地価は、白鳥地域は若干強含 みであるが、それ以外の地域は横ばいないし は弱含みの状況が継続しており、地域差が顕 著である。 一般住宅地域としての地域要因には、特に変 動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％