令和8年1月16日　提出 箕面 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -20 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二   TEL.

鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市小野原西３丁目１６５番６３ ｢小野原西３－１２－５｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.6m市道 水道、ガス、下水 箕面船場阪大前 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．６ ｍ　市道 交通 施設 箕面船場阪大前駅北東 方 2.3km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ、閑静な住宅地域として成熟していることから、現在の環境を維持して推 移するものと予測する。人気の地域で需要は強いが供給が少ないことから地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は箕面市東部の中規模住宅地域である。主たる需要者は北部大阪地域に居住する中所得者層である。近隣地 域はバス圏に位置する住宅団地であるが、街区が整然としており、周辺に生活利便施設が充実していることから根強い 人気がある。一方で供給が少ないことから地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地のみの場合 ２００㎡～２５０㎡程度の画地で３，５００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は箕面市東部の住宅団地に存する戸建住宅地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格であ る。一方、当該地域は自己使用目的の低層戸建住宅を中心とする地域であり、収益性を反映した地価形成が認められな いことから収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映して規範性を有する比準価格を標準とし、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [104.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加傾向。土地取引件数も大 きく増加している。住宅地の地価は全体的に 上昇傾向で推移している。 バス圏の住宅団地であるが、周辺に生活利便 施設は充実しており需要は強い地域である。 供給が少ないことから、地価はやや上昇傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％