別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
箕面 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕面 -19 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.
鑑定評価額 82,500,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 箕面市船場西１丁目２０番９
｢船場西１－１２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区4種

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅のほかにマ
ンションが見られる
住宅地域		 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 箕面船場阪大前

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．３
ｍ市道		 交通

施設		 箕面船場阪大前駅西方

600m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現況を維持していくものと予測する。新駅の開業
により利便性が大きく向上しており、暫時、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は箕面市に存する北大阪急行線沿線の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者は箕面
市及びその周辺市域に在住の個人であり、一部圏外からの転入も認められる。対象標準地周辺では新駅開業に伴い、利
便性が大きく向上したことから、需要が高まっており、高値での取引も散見され、地価は大きく上昇している。当該圏
域における中心となる価格帯は、土地約２６０㎡で８，２００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般の戸建住宅の外、共同住宅も見られる住宅地域であり、自己利用目的の取引が大半を占めるため、対象
標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方、投資物件としての市場はやや未成熟な状況にあり、
収益を目的とした取引が行われることは少なく、収益価格の説得力はやや劣るものと判断される。以上より、比準価格
を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　箕面 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    270,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 89.3]		 [103.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇が継続しており、全般的に箕面市の
住宅市場は概ね堅調に推移している。ただし
、金利上昇の影響等には留意が必要である。


箕面船場地区内の戸建住宅、共同住宅が建ち
並ぶ住宅地域である。新駅開業の効果により
、周辺地域の利便性は大きく向上した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箕面 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０９

-140		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専
高度地区6種
特別用途地区
(60,200)
b １１１０

-7		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
高度地区3種
特別用途地区
(60,200)
c １１１０

-30		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区4種
特別用途地区
(60,200)
d １１１０

-27		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4.7m道路
、中間画地
２中専
高度地区4種
特別用途地区
(60,188)
e １１１３

-8		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
315,831  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
323,803 		 100
[ 106.1]
305,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
314,000 
b (　           ) 
353,474  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
362,573 		 100
[ 118.0]
307,265 
316,000 
c (　           ) 
242,792  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
287,167 		 100
[  95.0]
302,281 
311,000 
d (　           ) 
262,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
270,439 		 100
[  87.6]
308,720 
318,000 
e (　           ) 
321,010  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
326,788 		 100
[ 106.4]
307,132 
316,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    315,000 円／㎡]  



箕面 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,936,648 
1,694,392 
7,242,256 
4,785,550 
2,456,706 		 （　0.9540）
2,343,698 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     58,592,450 円　　　　（　    224,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕面 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区4種
 60 ％   200 ％   200 ％   262 ㎡     12.6 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約５８㎡、６戸、駐車場６台を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
87.0 
113.10 
2,050 
231,855 		 3.0  695,565 
1.0  231,855 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,100 
245,700 		 3.0  737,100 
1.0  245,700 

 3～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,100 
245,700 		 3.0  737,100 
1.0  245,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
89.0 
347.10 

723,255 		 2,169,765 
723,255 
⑨年額支払賃料        723,255 円　×　12ヶ月　＝　       8,679,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,679,060 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       763,445 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,779,615 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,169,765 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          723,255 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         137,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,936,648 円　　　　（　        34,109 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箕面 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 395,500 円  　　　　     79,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 286,292 円  　　　        9,543,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      182,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      672,300 円  　　　　     79,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,100 円  　　　　     79,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,100 円  　　　　     79,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,694,392 円　（　　　　　　         6,467 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,785,550 円  
（　　　　　        18,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,936,648 円      
②総費用 1,694,392 円      
③純収益　①－② 7,242,256 円      
④建物等に帰属する純収益 4,785,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,456,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,343,698 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,592,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     224,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕面 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　箕面市船場西一丁目２０番９
 1211000043849-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
箕面 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕面 -19 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二   TEL.
鑑定評価額 82,300,000 円  １㎡当たりの価格 314,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 箕面市船場西１丁目２０番９
｢船場西１－１２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区4種

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅のほかにマ
ンションが見られる
住宅地域		 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 箕面船場阪大前

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．３
ｍ　市道		 交通

施設		 箕面船場阪大前駅西方

600m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中規模の戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、現状の環境のまま推移するも
のと予測する。駅徒歩圏の住宅地需要が強含んでいることから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、箕面市及び豊中市の北大阪急行沿線に形成された住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内に居
住する比較的所得水準の高い需要者層である。箕面船場阪大前駅徒歩圏に位置し、街区が整然とした居住環境良好な住
宅地で、生活利便性にも優れることから、需要は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地のみの場合、
約２５０㎡程度の画地で７，５００万円～８，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は箕面市に存する北大阪急行各駅徒歩圏の住宅地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格
である。一方、当該地域は共同住宅も見られる地域であることから、共同住宅を想定し収益価格を試算したが、十分な
有効活用が困難で、収益価格は低位に求められた。よって、収益価格は参酌に留め、市場の実態を反映して規範性を有
する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　箕面 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    270,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.3]		 [103.0]
100		 312,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 箕面市の人口は増加傾向。土地取引件数も大
きく増加している。住宅地の地価は全体的に
上昇傾向で推移している。


箕面船場阪大前駅徒歩圏の居住環境が良好な
住宅地であり、需要は強く地価は上昇傾向で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箕面 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１０

-30		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区4種
特別用途地区
(60,200)
b １１１０

-33		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8m市道、
南西6m、角地
２中専
高度地区4種
特別用途地区
(60,200)
c １１０２

-32		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高12m
(60,200)
d １１１３

-23		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.4m市道、
中間画地
２中専
高度地区3種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,792  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
287,167 		 100
[  94.0]
305,497 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
315,000 
b (　           ) 
263,275  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
290,824 		 100
[ 101.0]
287,945 
297,000 
c (　           ) 
281,124  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
283,853 		 100
[  85.5]
331,992 
342,000 
d (　           ) 
243,659  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
250,071 		 100
[  85.4]
292,823 
302,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    314,000 円／㎡]  



箕面 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,948,860 
1,628,971 
7,319,889 
4,858,150 
2,461,739 		 （　0.9540）
2,348,499 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     58,712,475 円　　　　（　    224,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕面 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区4種
 60 ％   200 ％   200 ％   262 ㎡     12.6 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ。約５８㎡、６戸。駐車場６台。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
87.0 
113.10 
2,000 
226,200 		 2.0  452,400 
2.0  452,400 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,080 
243,360 		 2.0  486,720 
2.0  486,720 

 3～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,080 
243,360 		 2.0  486,720 
2.0  486,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
89.0 
347.10 

712,920 		 1,425,840 
1,425,840 
⑨年額支払賃料        712,920 円　×　12ヶ月　＝　       8,555,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,555,040 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       753,523 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,665,517 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,425,840 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,118 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,425,840 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         270,225 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,948,860 円　　　　（　        34,156 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箕面 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,200 円  　　　　     80,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 282,571 円  　　　        9,419,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      182,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      682,500 円  　　　　     80,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,628,971 円　（　　　　　　         6,217 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,858,150 円  
（　　　　　        18,543 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,948,860 円      
②総費用 1,628,971 円      
③純収益　①－② 7,319,889 円      
④建物等に帰属する純収益 4,858,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,461,739 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,348,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,964 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,712,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     224,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕面 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　箕面市船場西一丁目２０番９
 1211000043849-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考