令和8年1月16日　提出 大東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -12 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　内藤　信之   TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 78,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市中垣内３丁目８１６番１９ ｢中垣内３－６－４｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 東4.7m私道 水道、ガス、下水 住道 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ私道　 交通 施設 住道駅東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、格別の変動要因は認められない。旧国道１７０号以東の緩 やかな丘陵地に位置し、鉄道駅への接近性も劣る。よって、需要が弱く地価は下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需要圏は、ＪＲ片町線沿線を利用圏域とする中小規模一般住宅地域等と判断される。主たる需要者は大東市及び 周辺市が生活圏の中堅所得者層である。駅接近性が劣るほか、山麓の傾斜地に位置する住宅地域で生活利便性が劣るた め需要は限定的で、地価は下落基調で推移している。市場の取引価格帯としては、対象標準地と同規模の土地で約５０ ０～６００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己居住用の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、画地規模等を考慮すると共同住宅の想定は非現実的であり 、更に、賃貸市場も未成熟であるため収益価格は試算しなかった。一方、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引 が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では市場の実 態を反映した比準価格を標準とし、標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [123.8] [102.0] 100 78,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の通商政策による影響や物価上昇の継続 による個人消費への影響に注意が必要である ものの、景気は緩やかに回復している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％