別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
松原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松原市岡４丁目１０５番２外
｢岡４－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 営業所兼作業所

Ｓ4		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南37m府道 水道、ガス 河内松原

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 営業所兼作業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３７ｍ府道 交通

施設		 河内松原駅南方

1.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 府道沿いに各種店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、近年は周辺地域での大型商業施設や事業所の進出の影響
もあり路線商業地への需要は堅調である。したがって、地価は引き続き上昇基調を推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 営業所兼作業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松原市及び周辺市町等の路線商業地域。需要者の中心は、事業を全国展開する大中規模資本の法人等で
ある。対象標準地が面する府道は、これまで車輛通行量が多いものの通過のみの面が強かったがその利便性等が好感さ
れ需要は堅調で、地価は引き続き上昇基調で推移している。中心価格帯は、立地条件や規模等の個別性等によりばらつ
きがあり一概には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場の成熟度はさほど高くなく、把握した賃料水準では賃貸用想定物件の投資額に見合わないため収益価格は低位
に求められた。したがって、路線商業地取引の推移動向等を考慮して、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、相
対的信頼性の劣る収益価格は参考程度に止めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    268,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[227.9]		 [100.0]
100		 118,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 路線商業地は価格水準が相対的に低位である
ため、大中規模資本の法人等による潜在的な
需要が維持されている。


接面府道は、これまで車輛通行量が多いもの
の通過のみの面が強かったがその利便性等が
好感され需要は堅調で、地価は引き続き上昇
基調で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +85.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１２

-31		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m府道、
東4m、角地
２住居
高度地区3種
(80,200)
b ０８０９

-1033		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12m府道、
中間画地
準工

(70,200)
c ０８１６

-25		 藤井寺市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東11.3m府道、
南3.6m、角地
２住居

(70,200)
d ０８１６

-2		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南25.8m府道、
西7.1m、角地
準工

(80,200)
e ０８１０

-1014		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.8m府道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
140,807 		 100
[ 120.4]
116,949 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
105,265  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
135,923 		 100
[  97.3]
139,695 
140,000 
c (　           ) 
139,154  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
145,408 		 100
[ 120.0]
121,173 
121,000 
d (　           ) 
154,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,439 		 100
[ 131.8]
120,212 
120,000 
e (　           ) 
131,330  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
135,139 		 100
[ 113.2]
119,381 
119,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +8.3 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.3 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



松原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,143,856 
7,690,600 
28,453,256 
22,093,500 
6,359,756 		 （　0.9472）
6,023,961 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    128,169,383 円　　　　（　     87,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所兼作業所 600.00 Ｓ4 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,471 ㎡     28.5 m x   60.0 m  前面道路：府道     　  37.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性等により１階は営業所兼作業所、２～４階は営業所として一棟貸し想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 営業所兼作業所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,100 
3,150,000 		 6.0  18,900,000 
2.0  6,300,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

3,150,000 		 18,900,000 
6,300,000 
⑨年額支払賃料      3,150,000 円　×　12ヶ月　＝　      37,800,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,800,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,024,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,776,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,900,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         173,880 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,300,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,193,976 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,143,856 円　　　　（　        24,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,854,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,134,000 円  　　　       37,800,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,458,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,626,500 円  　　　　    309,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       309,000 円  　　　　    309,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,690,600 円　（　　　　　　         5,228 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 309,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,093,500 円  
（　　　　　        15,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,143,856 円      
②総費用 7,690,600 円      
③純収益　①－② 28,453,256 円      
④建物等に帰属する純収益 22,093,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,359,756 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,023,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,095 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,169,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松原市岡四丁目１０５番２
 1221000220198-0000
2 　松原市岡四丁目１０５番４
 1221000220200-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
松原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松原市岡４丁目１０５番２外
｢岡４－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 営業所兼作業所

Ｓ4		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南37m府道 水道、ガス 河内松原

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 営業所兼作業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３７ｍ府道 交通

施設		 河内松原駅南方

1.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 府道沿いの自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域を形成している。地域要因の動きは静態的であるが
、堺市美原区及び新堂地区の大型商業施設進出の影響もあり、今後も地価は上昇傾向を続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 営業所兼作業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね大阪府下南部圏域の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、全国的事業を展開する法
人等である。大阪府の産業道路として機能する大阪中央環状線に立地することもあり、交通量は多い地域であることか
ら広域的な商業背後地が形成されているが、顧客を誘引する店舗等が少なく需要も無く取引の顕在もなかったが、最近
値頃感から高値の取引もあるが、規模、用途、財務状況等により異なり、中心となる価格帯の特定は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件としての利用としては、自家自用を前提とした需要が主な地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益価
格の相対的に規範性が劣るものと判断される。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格
は参考にとどめ、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    268,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[225.5]		 [100.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高市政権の誕生もあり景気は緩やかに回復し
、不動産市場も回復基調にある。松原市の路
線商業地の需要は高まりが続いている。


最寄駅への交通接近性は劣位であるが、商業
背後地が広い府道沿いの路線商業地域である
。地価は値頃感があることから、上昇基調に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +83.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０９

-1033		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12m府道、
中間画地
準工

(70,200)
b ０８１２

-31		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m府道、
東4m、角地
２住居
高度地区3種
(80,200)
c ０８１１

-35		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m府道、
角地
２住居

(70,200)
d ０８１０

-1012		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m府道、
東5.6m、角地
２住居

(60,200)
e ０８１６

-2		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南25.8m府道、
西7.1m、角地
準工

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,265  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
135,923 		 100
[  97.3]
139,695 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
120,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
140,807 		 100
[ 118.6]
118,724 
119,000 
c (　           ) 
218,978  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
219,837 		 100
[ 125.4]
175,309 
175,000 
d (　           ) 
149,882  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
150,755 		 100
[ 121.1]
124,488 
124,000 
e (　           ) 
154,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,439 		 100
[ 137.3]
115,396 
115,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +5.3 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



松原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,711,830 
7,807,420 
28,904,410 
22,522,500 
6,381,910 		 （　0.9472）
6,044,945 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    128,615,851 円　　　　（　     87,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所兼作業所 600.00 Ｓ4 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,471 ㎡     28.5 m x   60.0 m  前面道路：府道     　  37.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸形式：１階営業所兼作業所、２階～４階営業所で一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 営業所兼作業所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,133 
3,199,500 		 6.0  19,197,000 
2.0  6,399,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

3,199,500 		 19,197,000 
6,399,000 
⑨年額支払賃料      3,199,500 円　×　12ヶ月　＝　      38,394,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,394,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,071,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,322,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,197,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         176,612 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,399,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,212,738 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,711,830 円　　　　（　        24,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,217 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,133 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,890,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,151,820 円  　　　       38,394,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,458,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,677,500 円  　　　　    315,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,807,420 円　（　　　　　　         5,308 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 315,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,522,500 円  
（　　　　　        15,311 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,711,830 円      
②総費用 7,807,420 円      
③純収益　①－② 28,904,410 円      
④建物等に帰属する純収益 22,522,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,381,910 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,044,945 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,109 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,615,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松原市岡四丁目１０５番２
 1221000220198-0000
2 　松原市岡四丁目１０５番４
 1221000220200-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考