令和8年1月15日　提出 松原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市丹南４丁目１８４番４８ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 河内松原 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ　 市道 交通 施設 河内松原駅南方 2.2km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状のまま維持と予測する。最寄駅へは徒歩圏外にあり （商業接近性は改善）、既成化した居住環境により需要は弱く、今後も地価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、松原市、羽曳野市及び堺市美原区の小規模戸建住宅地域である。需要者の中心は松 原市内に居住している、戸建住宅を求める第一次取得者層である。近年商業施設の充足が見られるが、バス便利用圏内 であり交通利便性が劣る。また、旧集落地域に隣接しているなど、住環境も今一歩の感があること等から、需要は弱含 みで推移して取引はほとんど顕在化していない。土地は９０㎡程度で７００万円までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてアパートの利用は一部に見られる程度で、また戸建住宅としての貸家物件もなく、適正な賃料水準を形 成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心であ る。したがって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [123.7] [102.0] 100 79,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高市政権の誕生もあり景気は緩やかに回復し 、不動産市場も回復基調にあるが、松原市南 部エリアの住宅地需要は依然弱い。 住宅地域として商業施設との距離はやや解消 したが、最寄駅へは徒歩圏外で利便性が劣位 で、既成化した居住環境もあり、需要は弱さ が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％