令和8年1月16日　提出 松原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市南新町５丁目１１７番７０ ｢南新町５－１０－１３｣ ②地積 　(㎡) 104   (         17)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の住宅が建ち 並ぶ住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 布忍 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 布忍駅南西方 820m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏内に小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因変動が認められず当分の間現状を推移 すると予測する。既成化等のため需要がやや弱く、地価は引き続き微減基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松原市及び周辺市等における近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、市内居住又は地縁を有す る一次取得者層である。総額面での値頃感等があるものの、既成化等に伴って外部からの流入はさほど見られず需要は やや弱い。したがって、地価は引き続き微減基調にあるものと思われる。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土 地で総額７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅徒歩圏内であるが自用目的の住宅需要が大半であり、賃貸市場は未成熟であることや地積規模も考慮して、収益 還元法の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な 価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 80,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の緩やかな回復基調等を背景に、居住環 境や利便性等を反映して地価は微増、横這い 、微減と多様である。 既成化等に伴って外部からの流入はさほど見 られず需要がやや弱いため、地価は引き続き 微減基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％