令和8年1月15日　提出 松原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 51,700,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美東６丁目１８３番７ ｢天美東６－８－４｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5.1m市道 水道、ガス、下水 河内天美 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．１ ｍ市道 交通 施設 河内天美駅北東方 450m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な街並みと利便性を備えた一低専の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持すると予測する。周辺地区での 商業集積による利便性の向上を背景に、底堅い需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市を中心に、隣接する羽曳野市や藤井寺市等における中規模戸建住宅地域であ る。主な需要者は、居住の快適性を重視する同一需給圏内の一次取得者層及び買替層と思料する。良好な住環境と駅へ の接近性を背景に需要は好調で、特に近年は周辺での大型複合商業施設の開業により、生活利便性が向上したため地価 は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で５，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域の閑静な住宅街で、周辺の利用状況等から共同住宅を想定すること は非現実的であると判断し、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく市場の 実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから、市 場性を反映した比準価格を標準とし、不動産市況の推移及び動向等を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松原（府） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の世帯数は微増傾向。市内住宅地価は、 一部の優良住宅地や主要駅周辺は緩やかな上 昇で、その他は概ね安定的。利便性が劣る外 縁部は下落基調。 駅徒歩圏の品等良好な住宅地で市内屈指の人 気を誇る。大型商業施設による利便性もあり 需要は堅調で、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.5 ％