令和8年1月15日　提出 河内長野 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -27 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市加賀田７７１番８ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5.5m市道 水道、下水 三日市町 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 三日市町駅南方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域の最南部に位置する小規模開発の戸建住宅地域で、今後とも現状のまま維持して推移するものと思わ れる。交通利便性も劣り、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及び近鉄長野線沿線で、河内長野市を中心とする近隣市町に存する戸建住宅地の範囲。主な 需要者は同一需給圏内の加賀田地区に地縁的選好性を有する一時取得者層が中心であり、圏外からの転入は殆ど見られ ない。土地取引件数は低位にあるが、概ね底値圏に達しつつある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地を同規模程 度で３００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己の居住を目的とする戸建住宅地の取引が支配的で、比準価格は同一需給圏内の取引事例に基づき試 算されており、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、周辺には収益目的不動産は見当たらず、賃貸市場も未成熟で あることから収益還元法は非適用とした。以上により、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を 踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [146.2] [101.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は高齢化や人口減少、消費者 物価上昇等を背景に全般的に弱含みで、一部 利便性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で 推移している。 市南部の市街化区域縁辺部にある小規模開発 された戸建住宅地域で、地価は概ね底値圏に あり、安定の兆しがみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％