令和8年1月16日　提出 河内長野 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -23 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市錦町９９９番 ｢錦町２７－１６｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の中に 空地等も見られる住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 河内長野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 河内長野駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅の中に空地等もみられる住宅地域であり、今後とも概ね現状を維持すると予測する。比較的安定し た住宅需要が存する地域で、地価は緩やかな上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線沿線で、概ね河内長野市及び周辺市に存する普通住宅地域と把握される。主たる 需要者は自己居住を目的とする一次取得者及び買替層である。最寄駅から少し距離があるが、住環境が良好な地域であ り、比較的安定した住宅需要が存している。取引の中心価格帯は標準地同規模程度の画地で概ね１，７００～１，９０ ０万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の普通住宅地域にあって、投資採算性に見合った賃貸住宅等の想定は困難であることから、収益還元法は非適 用とした。また、本件の比準価格は対象地と同一駅勢圏の取引事例等から求めたもので、市場の実勢が反映されている 。したがって本件では、取引事例比較法による比準価格を標準とし、代表標準地との検討等を行って、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [115.0] [101.0] 100 71,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪経済は緩やかな改善基調にあるが、業況 の停滞感、物価高による個人消費の停滞など 、やや弱めの動きがみられている。 地域要因に変動はみられない。地価は緩やか な上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％