令和8年1月16日　提出 河内長野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -21 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　隆志   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市千代田台町１０２７番２００ ｢千代田台町７－４｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 千代田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 千代田駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価は概ね横ばい傾向 で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線，近鉄長野線沿線の河内長野市及びその周辺市の中規模住宅地域等の範囲である。主な需要者 は自己居住を目的とする買い替え層や一次取得者層と認められる。中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域にあって 、良好な住環境が形成され、最寄り駅から概ね徒歩圏内に位置していることから、需要は安定的に推移している。取引 の中心価格帯は対象標準地と同規模の土地で２，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は持ち家が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存しており、転勤等に伴う一時的な賃家がまれに見られる程 度で、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用しないこととした。また、居住の快適性が重視される自用目 的の取引が多数を占め、実際の取引価格が意思決定の指標とされていることから、代表標準地との検討も踏まえた上で 、取引事例比較法により試算され、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [132.6] [101.0] 100 81,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然として減少傾向で推移して いるが、一部地域で地価は強含んでおり、二 極化傾向が認められる。 中規模住宅地域として熟成しており、地域要 因の変動は特段認められず、地価は概ね横ば い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％